A denúncia do contrato de arrendamento, seja por iniciativa do senhorio, seja por iniciativa do inquilino, é uma forma de rescisão do contrato a par do acordo, da resolução e da caducidade.
Para sabermos que regras se aplicam à denúncia, é preciso distinguir principalmente se se trata de um contrato celebrado com prazo certo ou um contrato de duração indeterminada e se a iniciativa parte do senhorio ou do inquilino. Explicamos-lhe tudo neste artigo.
NOTA: Ao abrigo do princípio da liberdade contratual, as regras abaixo poderão ser alteradas pelo contrato concreto celebrado entre o senhorio e o inquilino. Consulte sempre o seu contrato.
O que é um contrato de arrendamento?
Trata-se do acordo através do qual o proprietário (senhorio) de um bem imóvel (ex.: casa) se obriga a disponibiliza-lo para o uso (para habitação ou não) de outra pessoa (inquilino), mediante o pagamento por parte dessa pessoa de um determinado montante mensal (renda), por um período de tempo certo (prazo certo) ou não (duração indeterminada).
Que tipos de contrato de arrendamento existem?
No que concerne à duração do contrato, teremos de distinguir dois tipos de contrato:
- O contrato com prazo certo: no contrato, é fixado um prazo de duração do arrendamento (entre 1 e 30 anos), que, atingindo o seu termo sem que nem o senhorio nem o inquilino se oponha, se renova automaticamente por igual período ou por mais 3 anos se a duração for inferior (ex.: um contrato de 1 ano renova-se por mais 3 anos), exceto, neste último caso, se for um contrato para habitação não permanente ou para fins especiais transitórios;
- O contrato de duração indeterminada: no contrato, não é fixado prazo de duração do arrendamento.
Esta distinção é importante para sabemos o tipo de denúncia que pode existir:
- No contrato com prazo certo, a rescisão pode ser feita:
- pelo senhorio através de uma oposição à renovação; ou
- pelo inquilino através de uma oposição à renovação ou denúncia (neste último caso, o inquilino rescinde antes de passado o prazo de duração do contrato).
- No contrato de duração indeterminada, a rescisão pode ser feita:
- pelo senhorio, através de denúncia justificada; ou
- pelo inquilino, desde que após 6 meses de duração do contrato, através de denúncia independente de qualquer justificação.
Denúncia do contrato com prazo certo
Denúncia do contrato de arrendamento pelo senhorio
No contrato com prazo certo, a denúncia pelo senhorio será feita pela sua oposição a que o contrato com prazo certo se renove automaticamente no seu termo, comunicando essa oposição ao inquilino com antecedência em relação a esse termo definida de acordo com o prazo de duração inicial ou da renovação do contrato. Assim:
| Prazo do contrato | Antecedência |
|---|---|
| Igual ou superior a 6 anos | 240 dias |
| Igual ou superior a 1 ano (e inferior a 6 anos) | 120 dias |
| Igual ou superior a 6 meses (e inferior a 1 ano) | 60 dias |
| Inferior a 6 meses | Um terço do prazo |
O senhorio pode opor-se logo à primeira renovação do contrato?
Pode, mas esta só surtirá efeitos decorridos 3 anos da celebração do contrato com prazo certo, exceto se a oposição se fundar em necessidade de habitação pelo próprio ou pelos seus descendentes em 1.º grau.
Denúncia do contrato de arrendamento pelo inquilino
No contrato com prazo certo, o inquilino poderá optar pela denúncia através da oposição a que o contrato se renove automaticamente no seu termo, comunicando essa oposição ao senhorio com antecedência em relação a esse termo definida de acordo com o prazo de duração inicial ou da renovação do contrato. Assim:
| Prazo do contrato | Antecedência |
|---|---|
| Igual ou superior a 6 anos | 120 dias |
| Igual ou superior a 1 ano (e inferior a 6 anos) | 90 dias |
| Igual ou superior a 6 meses (e inferior a 1 ano) | 60 dias |
| Inferior a 6 meses | Um terço do prazo |
E se o senhorio já tiver feito previamente a denúncia do contrato?
Caso tenha já decorrido um terço do prazo de duração inicial ou da renovação do contrato a termo certo, o inquilino poderá denuncia-lo a todo o tempo mediante comunicação ao senhorio com a seguinte antecedência:
| Prazo do contrato | Antecedência |
|---|---|
| Prazo do contrato | Antecedência |
| Igual ou superior a 1 ano | 120 dias |
| Inferior a 1 ano | 60 dias |
E se o senhorio se tiver previamente feito a denúncia do contrato?
Se o senhorio tiver anteriormente feito a denúncia do contrato, opondo-se à renovação do contrato com prazo certo, o inquilino poderá denunciá-lo a todo o tempo mediante comunicação ao senhorio com uma antecedência não inferior a 30 dias do termo pretendido do contrato.
E se o inquilino não cumprir a antecedência exigida?
Caso o inquilino não cumpra a antecedência exigida para a comunicação da denúncia, tanto na modalidade de oposição à renovação como simples denúncia, a todo o tempo, do contrato com prazo certo, o contrato é rescindido, mas o inquilino terá de pagar as rendas correspondentes ao período de pré-aviso em falta, exceto se resultar de:
- Desemprego involuntário;
- Incapacidade permanente para o trabalho;
- Morte do inquilino ou de pessoa que com este viva em economia comum há mais de 1 ano.
Denúncia do contrato de duração indeterminada
Denúncia do contrato de arrendamento pelo senhorio
O senhorio pode fazer a denúncia do contrato de arrendamento de duração indeterminada, mas apenas se apresentar justificação (inclusive, se for o caso, juntando documentação que o comprove) na comunicação dessa intenção ao inquilino com a antecedência mínima de 6 meses e nos seguintes casos:
- Necessidade de habitação pelo próprio ou pelos seus descendentes em 1.º grau;
- Para demolição ou realização de obras de remodelação ou restauro profundos que obriguem à desocupação do imóvel, desde que não resulte local com características equivalentes às do imóvel, onde seja possível a manutenção do arrendamento;
- Mediante comunicação ao inquilino com antecedência não inferior a 5 anos sobre a data em que pretenda a rescisão.
A denúncia pelo senhorio tem de ser confirmada?
Sim. A rescisão através de denúncia do contrato de arrendamento de duração indeterminada tem de ser confirmada pelo senhorio através de uma comunicação com a antecedência mínima de 1 ano e máxima de 15 meses relativamente à data da efetivação da rescisão. Caso esta confirmação não seja efetuada, a denúncia fica sem efeito.
Quando é que o inquilino tem de desocupar o imóvel?
No caso de rescisão através de denúncia do contrato de arrendamento de duração indeterminada pelo senhorio, o inquilino tem de desocupar o imóvel no prazo de 60 dias após a receção da confirmação da denúncia.
O inquilino tem direito a alguma compensação?
No caso de rescisão através de denúncia do contrato de arrendamento de duração indeterminada, pelo senhorio, por motivo de habitação ou obras, o inquilino terá direito:
- No caso de denúncia para habitação, ao montante equivalente a 1 ano de renda;
- No caso de denúncia por obras no imóvel, mediante acordo:
- A uma indemnização correspondente a 2 anos de renda, de valor não inferior a duas vezes o montante de 1/15 do valor patrimonial tributário do imóvel; ou
- À garantia de realojamento por período não inferior a 3 anos.
Denúncia do contrato de arrendamento pelo inquilino
O inquilino pode rescindir através de denúncia o contrato de arrendamento de duração indeterminada, independentemente de qualquer justificação, após 6 meses de duração do contrato e mediante comunicação ao senhorio com a seguinte antecedência:
| Duração do contrato de arrendamento | Antecedência |
|---|---|
| 1 ano ou mais | 120 dias |
| Até 1 ano | 60 dias |
E se o senhorio já tiver feito a denúncia do contrato?
Caso o senhorio já tenha feito a denúncia do contrato de arrendamento de duração indeterminada, o inquilino pode denuncia-lo a todo o tempo mediante comunicação ao senhorio com a antecedência mínima de 30 dias do termo pretendido do contrato.
Minuta de oposição à renovação de contrato
Carta registada c/ aviso de receção
[Nome do inquilino]
[Morada do inquilino]
Exmo. Senhor
[nome do senhorio]
[morada do senhorio]
[local e data]
Assunto: Oposição à renovação do contrato de arrendamento com prazo certo.
Exmo. Senhor,
Como é do V. conhecimento, o contrato de arrendamento celebrado entre mim e V. Exa. atinge o seu termo e renovação automática no próximo dia [data].
Uma vez que não pretendo essa renovação, venho, tempestivamente, ao abrigo do artigo 1098.º do Código Civil, opor-me a essa renovação, tendo este contrato o seu termo em [data], data em que entregarei o imóvel livre de pessoas e bens.
Sem outro assunto de momento, subscrevo-me com os melhores cumprimentos,
[assinatura manuscrita do inquilino]
Minuta de denúncia de contrato
Carta registada c/ aviso de receção
[Nome do inquilino]
[Morada do inquilino]
Exmo. Senhor
[nome do senhorio]
[morada do senhorio]
[local e data]
Assunto: Denúncia do contrato de arrendamento de duração indeterminada.
Exmo. Senhor,
Serve a presente para comunicar a V/ Exa. a minha intenção em rescindir o contrato de arrendamento celebrado em [data].
Assim, venho, tempestivamente, ao abrigo do artigo 1102.º do Código Civil, denunciar o contrato, tendo este contrato o seu termo em [data], data em que entregarei o imóvel livre de pessoas e bens.
Melhores cumprimentos,
[assinatura manuscrita do inquilino]
– Artigo redigido por uma jurista com base no Código Civil.
