O contrato de arrendamento possui um regime legal próprio que abordamos em outros artigos. No entanto, cada uma das partes nesta relação está perante realidades muito diferentes. Por isso, sem nos sobrepormos a outros artigos, podemos debruçar-nos sobre vários pontos.
Neste artigo abordamos o direitos do senhorio, procurando responder a algumas das perguntas mais frequentes sobre este tema, nomeadamente quais as obrigações, encargos e direitos que o senhorio que deve conhecer antes de assinar um contrato de arrendamento. Boa leitura!
Quais as partes no arrendamento?
Num contrato de arrendamento temos sempre um senhorio, o proprietário do imóvel, e um arrendatário, aquele que arrenda o imóvel e que passará a usufruir do mesmo, também conhecido como o inquilino. Excecionalmente, quando as partes acordem nesse sentido, poderemos ter ainda um ou mais fiadores. Estas são as pessoas que ficarão responsáveis pelo pagamento das rendas ou indemnizações ao senhorio quando o arrendatário não os cumpra e fique em dívida com o senhorio.
Quais os direitos do senhorio no arrendamento?
A legislação prevê um conjunto de garantias e direitos do senhorio em virtude da posição que este ocupa no contrato de arrendamento o deixa. Este vistam proteger o senhorio perante várias situações, nomeadamente face a um eventual incumprimento por parte do arrendatário (quem arrenda o imóvel).
Direitos do senhorio no início do contrato
No que concerne aos direitos do senhorio aquando do início do arrendamento, importa referir que este tem direito a exigir ao arrendatário uma caução para eventuais danos no imóvel, se assim o quiser, e que deverá ser devolvida no final do contrato caso o imóvel seja devolvido conforme as condições iniciais;
- Propor o pagamento antecipado de um máximo de três rendas;
- Exigir a indicação de um fiador que possa responsabilizar-se alternativamente pelas rendas e valores em dívida sempre que o arrendatário não esteja em condições de fazê-lo;
- Apesar de não constar expressamente na lei, esta permite e é comum que o senhorio peça ao arrendatário o seu documento de identificação e os últimos recibos de vencimento ou a última declaração anual de rendimentos (declaração de IRS), de forma a apurar se este tem capacidade económica para assumir as responsabilidades do contrato.
Direitos do senhorio ao longo do contrato
Durante o decurso do contrato, bem como durante toda a sua duração, a lei também prevê alguns direitos do senhorio. O senhorio tem, por exemplo, o direito a receber a renda mensalmente por parte do arrendatário, bem como:
- Exigir ao arrendatário o pagamento de uma indemnização de 20% do valor da renda sempre que esta não seja paga até ao oitavo dia após a data em que era devida;
- Terminar o contrato de arrendamento sempre que o arrendatário tiver em dívida o valor de pelo menos três rendas, através de uma ação de despejo.
Direitos do senhorio no final do contrato
Aquando do final do contrato existem também direitos do senhorio, nomeadamente o direito a receber o imóvel no estado em que se encontrava no início do contrato, salvo com as deteriorações razoáveis pela sua normal utilização ou, alternativamente, pedir a sua reparação ou indemnização do valor necessário para a realização dos arranjos necessários.
Quais as obrigações do senhorio no arrendamento?
A lei não atribui só direitos ao senhorio. No contexto do arrendamento, a legislação reserva também algumas obrigações. A lei obriga a que, no início do contrato, o senhorio entregue ao arrendatário o imóvel e que garanta que este tem todas as condições de habitabilidade para que este possa usufruir do imóvel na totalidade.
Outra das obrigações do senhorio, e esta aplicável ao longo do contrato, é a realização de todas as obras de conservação que o imóvel necessite, sejam estas ordinárias e extraordinárias. Esta obrigação só não se aplicará caso as partes acordem outro regime entre si.
Paralelamente, a lei não o exige, mas é igualmente de esperar que o arrendatário peça ao senhorio alguns documentos antes de assinar o contrato de forma a garantir a sua segurança quanto à situação do imóvel e à sua propriedade.
Os documentos mais comuns serão os seguintes:
- Documento de identificação do senhorio (cartão de cidadão);
- Caderneta predial do imóvel;
- Certificado energético;
- Certidão de teor;
- Licença de habitação.
Que encargos tem o senhorio de suportar?
No contrato de arredamento não existem apenas direitos do senhorio, implicando também algumas obrigações, nomeadamente o pagamento de alguns impostos de carácter cumulativo. Ou seja, todos são de pagamento obrigatório, designadamente o imposto de selo, o imposto municipal sobre imóveis e o imposto sobre o rendimento de pessoas singulares.
1. Imposto de selo
A assinatura de um contrato de arredamento pressupõe o pagamento de 10% do valor de uma renda mensal a título de imposto de selo. Este imposto é único e é exigido no momento em que o senhorio procede à submissão dos dados do contrato relativo ao arrendamento do imóvel no Portal das Finanças.
Exemplo: Num contrato de arrendamento que estabeleça uma renda mensal de 400€, o senhorio deverá liquidar o valor de 40€ de imposto de selo.
2. Imposto municipal sobre imóveis (IMI)
Este é imposto é devido por todos os proprietários de imóveis e o seu pagamento é exigido anualmente. O seu valor é determinado em função do valor patrimonial tributário do imóvel e da taxa a aplicar, que varia conforme o município em que se encontra o imóvel e que a lei define somente que poderá ser entre 0,3% e 0,5%.
Exemplo: Para um imóvel com um valor patrimonial tributário de 300.000€ o IMI anual poderá ir de 900€ a 1.500€, aplicando-se as taxas de 0,3% e 0,5%, respetivamente (cálculos abaixo).
(300.000 x 0,3) : 100 = 900
(300.000 x 0,5) : 100 = 1.500
Este imposto não deriva diretamente do contrato de arrendamento, mas no caso de este existir o senhorio mantém a obrigação do seu cumprimento.
3. Imposto sobre o rendimento de pessoas singulares (IRS)
O valor recebido pelo senhorio a título de renda deve constar na declaração anual de IRS e é alvo de imposto. O senhorio pode decidir se prefere efetuar a retenção na fonte, através do pagamento do valor do imposto em cada recibo mensal, ou efetuar o acerto aquando da apresentação da declaração anual de rendimentos em que poderá pagar o valor total devido.
Os valores calculam-se em função do valor da renda mensal e da taxa aplicada, que varia consoante a duração do contrato nas seguintes percentagens:
| Duração do contrato de arrendamento | Taxa aplicável em IRS |
|---|---|
| Menos de 2 anos | 28% |
| Entre 2 e 5 anos | 26% |
| Entre 5 e 10 anos | 23% |
| Entre 10 e 20 anos | 14% |
| Mais de 20 anos | 10% |
Exemplo: Assim, para um contrato de arrendamento com a duração de 3 anos e com uma renda de 400€, a taxa a aplicar será de 26% sobre a renda mensal. O cálculo do valor a liquidar é feito da seguinte forma:
(400 x 26) : 100 = 104
Segundo o nosso exemplo, o senhorio receberia uma renda mensal de 400€ e teria de pagar todos os meses 104€ a título de IRS.
– o presente artigo, relativo aos direitos do senhorio, foi redigido por um Jurista tendo por base a legislação em vigor, nomeadamente a prevista no Código Civil.
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