Ao longo da vida vão surgindo alguns negócios de oportunidade, todavia, por motivos de vária ordem, podemos não dispor dos recursos financeiros para efetuarmos o negócio, acabando por perder boas oportunidades. É nestas situações que o contrato de promessa de compra e venda (CPCV) surge como uma possível solução.
No presente artigo procuramos dar resposta as questões mais frequentes sobre o contrato de promessa de compra e venda, nomeadamente em que consiste, em que situações deve ser celebrado, quais os seus benefícios e o que se sucede em caso de incumprimento por qualquer uma das partes.
O que é o contrato de promessa compra e venda?
O contrato de promessa de compra e venda ou, simplesmente, promessa de compra e venda, consiste num acordo realizado entre duas partes, neste caso entre o promitente comprador (aquele que adquire) e o promitente vendedor (aquele que vende), através do qual ambos se obrigam a celebrar no futuro (data prevista para a celebração da escritura de compra e venda) um contrato definitivo de compra e venda.
A generalidade dos contratos de promessa de compra e venda tem como propósito a venda e aquisição de um imóvel (casa ou terreno).
Referir que o contrato de promessa de compra e venda é opcional. Não obstante, a celebração de uma promessa de compra e venda constitui uma salvaguarda dos direitos e deveres de ambas as partes no negócio a efetuar até à data da assinatura do contrato de compra e venda.
Quando celebrar um contrato promessa de compra e venda?
Regra geral, o contrato de promessa de compra e venda deve ser celebrado sempre que, no momento, não estejam reunidas as condições necessárias para se realizar a escritura de compra e venda em definitivo, nomeadamente nas seguintes situações:
- Caso o imóvel ainda esteja a ser construído;
- Caso o comprador ainda esteja a aguarda pela aprovação do crédito à habitação;
- Caso o imóvel ainda não possua licença de habitação.
O que deve constar no contrato promessa de compra e venda?
No caso da aquisição de um imóvel, como por exemplo uma casa ou um terreno, deve estar incluída a seguinte informação no contrato de promessa de compra e venda:
- A identificação dos intervenientes (comprador e vendedor): nome completo, morada, estado civil, número do cartão de cidadão/bilhete de identidade, número de contribuinte (NIF);
- A identificação do imóvel (tipologia, localização, existência de partes afectas ao imóvel, tais como garagens e arrecadações, inscrição matricial e descrição predial);
- O valor dado como sinal e o preço de aquisição da casa;
- Data de previsão para a realização da escritura pública de compra e venda;
- Indicação de sanções a aplicar no caso de a escritura não se realizar no prazo estabelecido;
- Licença de construção dada pela Câmara Municipal ou prova de que a mesma foi solicitada à autarquia;
- Cláusula de alienação livre de quaisquer ónus ou encargos (que protege o comprador ao afastá-lo da responsabilidade de responder a eventuais encargos sobre o imóvel, tais como hipotecas ou penhoras).
- As assinaturas do promitente vendedor e do promitente comprador devem ser reconhecidas presencialmente por um advogado ou uma entidade com competência para a realização desse ato, como são exemplos os solicitadores.
O que é o sinal no contrato de promessa de compra e venda?
Nos contratos promessa de compra e venda é normal existir um valor envolvido (quantia monetária), ao qual a lei designa por sinal. Por poucas palavras, o sinal nada mais é que uma forma de o promitente comprador manifestar o seu interesse (intenção contratual) pela concretização do contrato de compra e venda junto do promitente vendedor.
A legislação não estabelece a quantia a ser dada como sinal, todavia é muito comum que, nos contratos que visem a aquisição de uma habitação (casa), este possa corresponder a 10% ou 20% do preço do imóvel.
Exemplo: Se o valor da aquisição de uma casa for no valor de €200.000,00 (duzentos mil euros), o sinal a pagar no ato do contrato de promessa é de €40.000,00 (quarenta mil euros).
Alertamos para que o promitente comprador ao proceder ao pagamento do sinal não deixe de solicitar um recibo que comprove que comprove a transação. Alternativamente, aconselhamos as partes a que no próprio contrato promessa de compra e venda faça refiram o valor já pago a título de sinal.
Em que consiste a eficácia real do contrato?
A lei estabelece que ao contrato de promessa de compra e venda as partes possam atribuída uma eficácia acrescida à promessa de compra e venda, ganhando este assim uma força jurídica maior, ao abranger terceiros. A esta “eficácia acrescida” a lei chama eficácia real. Ambas as partes podem atribuir eficácia real, mediante declaração expressa e escrita pública e ser também ela registada.
Uma vez atribuída a eficácia real a um contrato de promessa, o promitente comprador ganha um direito real de aquisição sobre o bem imóvel em questão, independentemente de que se encontre na posse ou detenção de um terceiro.
Exemplo: A Maria, proprietária de uma casa, celebrou há um mês um contrato de promessa de compra e venda com o António, tendo atribuída eficácia real ao contrato. Ontem, a Maria celebrou um contrato de arrendamento para habitação com o José. Como foi atribuida eficácia real ao contrato, o direito do António (compra do imóvel) prevalece sobre o direito do José (arrendamento).
Quais as consequências do incumprimento do contrato?
As partes podem estabelecer que, em caso de incumprimento (caso a escritura de compra e venda não seja concretizada), o contrato de promessa de compra e venda preveja a aplicação de sanções à parte faltosa.
Todavia, caso nada seja estabelecido pelas partes no contrato promessa de compra e venda, a lei estabelece que se aplicam as regras gerais do Código Civil. Nesta situação, havendo incumprimento por parte do promitente vendedor, este terá de proceder à devolução ao promitente comprador do valor do sinal em dobro.
Caso o incumprimento seja do promitente comprador, o promitente vendedor poder ficar com o montante do sinal pago, não sendo obrigado a concretizar o negócio.
No entanto, mesmo havendo incumprimento do contrato de promessa de compra e venda por uma das partes, a outra parte poderá continuar com interesse na efetiva celebração do contrato de compra e venda em definitivo, nesta situação o seu direito não será prejudicado, pelo que sempre poderá recorrer ao Tribunal com o intuito de obter sentença que produza os efeitos da declaração negocial da pessoa faltosa, tal como dispõe o artigo 830.º do Código Civil.
O que acontece em caso de morte?
Estabelece a legislação que em caso de morte do promitente vendedor ou do promitente comprador os deveres e obrigações resultantes do contrato de promessa de compra e venda transmitem-se aos sucessores da parte falecida (412.º do Código Civil), estando este obrigados a cumprir com o contrato.
Minuta de contrato promessa de compra e venda
Contrato de promessa de compra e venda de prédio urbano
Contraentes:
PRIMEIRO: (nome completo), (estado civil), (profissão), natural da freguesia de (indicar naturalidade), e residente na (morada completa), portador do Cartão de Cidadão de nº (XXXXX), válido até (XX/XX/XXXX), contribuinte nº (XXXXXX), como promitente vendedor;
e
SEGUNDO: (nome completo), (estado civil), (profissão), natural da freguesia de (indicar naturalidade), e residente na (morada completa), portador do Cartão de Cidadão de nº (XXXXX), válido até (XX/XX/XXXX), contribuinte nº (XXXXXX), como promitente comprador;
É celebrado, de boa fé, o presente contrato de promessa de compra e venda, com as seguintes cláusulas:
Cláusula 1.ª
O primeiro contraente declara ser dono e legítimo possuidor de um prédio urbano, composto de (rés-do-chão e andar, garagem, oficina e quintal), sito na (morada do prédio urbano), inscrito na matriz sob o artigo (XXXXX) e descrito na 2.ª Secção da Conservatória do Registo Predial do Porto, sob o n.º (XXXXX).
Cláusula 2.ª
Pelo presente contrato o primeiro contraente promete vender ao segundo contraente, livre de qualquer ónus, encargos ou responsabilidades, o aludido prédio urbano e pelo preço de (€XXXXX), (valor por extenso).
Cláusula 3.ª
O pagamento desta venda será efetuado da forma seguinte:
a) No prazo de oito dias a contar da celebração deste contrato será paga a quantia de (€XXXXX), (valor por extenso).
b) Um reforço de (€XXXXX), (valor por extenso), será entregue no prazo de noventa dias;
c) O restante do preço, isto é, o montante de (€XXXXX), (valor por extenso), será pago pelo promitente comprador, no ato da escritura definitiva de compra e venda, a qual será outorgada durante em (dia), (mês) de (ano).
Cláusula 4.ª
Ficam por conta do promitente comprador as despesas ocasionadas com a escritura de compra e venda desta transação.
Cláusula 5.ª
O promitente comprador poderá ocupar o referido prédio urbano a partir da data da entrega da primeira prestação do preço, a que se refere a alínea a) da Claúsula 3.ª..
O primeiro e o segundo contraentes declaram que o presente contrato satisfaz a vontade de ambos, ficando o mesmo subordinado aos princípios legais aplicáveis e importando o seu não cumprimento o direito à execução específica, nos termos do artigo 830.º do Código Civil.
(localidade), (dia) de (mês) de (ano)
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Primeiro contraente
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Segundo contraente
– artigo redigido por uma jurista com base nos artigos 401.º e seguintes do Decreto-Lei n.º 47344/66 (Código Civil)
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