Defeitos de construção: como e até quando pode reclamar?

Quando somos proprietários de um imóvel, seja porque contratamos um empreiteiro para o construir de raiz, seja porque celebramos um contrato de compra e venda com um terceiro para lhe comprar um apartamento, por vezes apercebemo-nos que o mesmo padece de defeitos de construção que o desvalorizam ou condicionam o seu uso.

Fique a conhecer ao longo deste artigo a resposta da lei a esta problemática e quais os mecanismos que pode acionar perante o respetivo empreiteiro/construtor. Boa leitura!

O que são defeitos de construção?

Entende-se por defeito a desconformidade da obra com o que foi convencionado no contrato ou qualquer vício que exclua ou reduza o seu valor ou a sua aptidão para o uso previsto no contrato.

Por exemplo, num imóvel que foi adquirido com o propósito de ser habitado por uma família, podem ser exemplos de defeitos de construção os seguintes:

• As fissuras nas paredes;
• O desnivelamento de tetos;
• O aparecimento de humidade em diferentes divisões;
• Problemas elétricos ou de canalização;
• Entre outros.

Quem é responsável pelos defeitos de construção?

Na hipótese de a obra ter sido diretamente contratada a um empreiteiro (aquele que realiza a obra), situação que a lei designa por empreitada, o empreiteiro, porque tem, desde logo, o dever de realizar a obra sem vícios ou defeitos de construção, pode ver acionada por parte do dono da obra (aquele que a encomenda) a sua responsabilidade pelos vícios de que o imóvel padece.

Em igual medida, e independentemente de desenvolver ou não a atividade de construção civil, também o vendedor de um imóvel que o tenha diretamente construído, modificado ou reparado, ou seja, tenha tido o “domínio do processo de construção”, sobretudo com o intuito de o vender a outrem, responde perante um posterior comprador nos mesmos termos que responde o empreito.     

Por fim, o simples facto de o imóvel ter ingressado na propriedade de alguém por força de um ou de sucessivos contratos de compra e venda, sem que nos entretantos tenham sido levadas a cabo alterações no imóvel, não inviabilizada a possibilidade de o empreiteiro/construtor vir a responder perante patologias que nele se venham a verificar.

Assim o é porque a lei estabelece uma presunção de culpa do empreiteiro ou construtor, bastando ao dono da obra / adquirente fazer prova da existência dos defeitos de construção. Note-se, porém, que tal presunção poderá ser afastada caso se venha a demonstrar que os danos foram ocasionados por negligência ou má utilização do proprietário.

Quando denunciar os defeitos de construção?

Na eventualidade de a obra ter sido encomendada, quando concluída, o dono da obra deve assegurar-se de que esta foi executada segundo o convencionado e de que não padece de vícios ou defeitos de construção aparentes, sendo que não o fazendo a obra tem-se por aceite e conforme o acordado. Caso assim não seja, deverá ser recusada a aceitação da obra ou aceite com reserva e fixado um prazo razoável para a sua reparação dos defeitos.

Note-se que, havendo uma aceitação sem reservas, o empreiteiro só pode vir a ser chamado mais tarde para responder por vícios ocultos da coisa que não fossem já do conhecimento do dono da obra.

Quanto aos demais, os chamados vícios ocultos, e dos quais só com o decorrer do tempo toma conhecimento, como o aparecimento de humidade ou infiltrações, o dono da obra e eventuais terceiros adquirentes do imóvel gozam de um prazo de um ano após o seu surgimento / conhecimento para os denunciar ao empreiteiro / construtor.

Ressalve-se, porém, que a denúncia deverá sempre ser feita de modo a que seja possível ao denunciante facilmente fazer prova de tal comunicação, aconselhando-se assim, que o faça por carta registada com aviso de receção e junte, pelo menos, registos fotográficos dos defeitos de construção denunciados.

Qual o prazo de garantia dos imóveis?

A lei define como prazo máximo de garantia do imóvel para o dono de obra ou posterior adquirente do imóvel face ao empreiteiro / construtor o prazo de cinco anos, período no qual poderá exercer todos os direitos que lhe são conferidos.

Note-se que é indiferente o número de alienações do imóvel defeituoso, continuando o empreiteiro / construtor a responder perante o último adquirente, dentro do prazo de cinco anos, ou seja, tal prazo não se renova após cada transmissão da propriedade.

Em termos práticos, se uma habitação foi concluída e entregue no dia 31 de janeiro de 2016, o empreiteiro só responderá por vícios de que a mesma possa padecer até 30 de janeiro de 2021, ainda que o atual proprietário a tenha adquirido apenas em 14 de abril de 2020.

E se após a denúncia dos defeitos o construtor nada fizer?

Após a denúncia dos defeitos de construção, caso o empreiteiro / construtor nada faça o dono de obra / adquirente, e desde que ainda se encontre dentro dos cinco anos contados a partir da entrega do imóvel ao seu primitivo dono (o primeiro dono), poderá intentar uma ação em Tribunal peticionando a sua condenação.

Que direitos posso exigir ao empreiteiro ou construtor?

A lei vem estabelecer uma hierarquia quanto ao que pode ser exigido ao empreiteiro/construtor:

1. Primeiramente o dono da obra / proprietário pode exigir a eliminação dos defeitos, caso se mostre viável;
2. Subsidiariamente, e caso os defeitos não possam ser eliminados, o dono da obra/adquirente pode exigir nova construção (desde que haja proporcionalidade entre as despesas e o proveito);
3. Não sendo eliminados os defeitos ou construída de novo a obra, poder-se-á exigir a redução do preço ou a resolução do contrato, desde que os defeitos tornem o imóvel inadequado para o fim a que se destina.

Evidentemente que o direito de redução do preço e de resolução só podem ser exercidos pelo dono da obra, uma vez que apenas estes são partes do contrato de empreitada juntamento com o empreiteiro, enquanto que os eventuais posteriores adquirentes do imóvel restar-se-ão com o direito de eliminação dos defeitos de construção ou realização de nova obra.

De todo o modo, e cumulativamente a qualquer uns dos pedidos referidos, poderá ser peticionada uma indemnização, visando, por exemplo, o ressarcimento de danos não patrimoniais que tal situação tenha causado nas respetivas esferas jurídicas.

– artigo redigido por um jurista com base no disposto no Código Civil (Decreto-Lei n.º 47344/66)