Imagine que, por algum motivo, está a pensar subarrendar a casa onde vive como inquilino (a casa que arrendou). Será que o pode fazer? Quais os seus direitos e deveres? E os do proprietário do imóvel?
Neste a artigo abordamos o regime do subarrendamento, procurando explicar em que consiste, as modalidades de subarrendamento, a autorização para subarrendar e quais os direitos do senhorio face ao subarrendatário.
O que é o subarrendamento?
Antes de mais, para melhor compreender o regime do subarrendamento, importa referir que, regra geral, no subarrendamento temos a presença de três sujeitos:
- Proprietário do imóvel;
- Arrendatário (isto é, o inquilino original);
- Subarrendatário (a pessoa que arrenda o imóvel ao arrendatário).
O subarrendamento nada mais é que um contrato, celebrado entre o arrendatário (a pessoa tem o imóvel arrendado) de um imóvel e um terceiro, o subarrendatário, através do qual o arrendatário confere o gozo temporário do imóvel ao subarrendatário.
Vejamos o seguinte exemplo: António tem um apartamento vago em Lisboa, tendo celebrado um contrato de arrendamento com João, pelo prazo de 12 meses, em virtude deste ter vindo trabalhar para a capital portuguesa. Ao fim de 2 meses, João vai trabalhar para outra zona do país. Como João não quer perder o valor que deixou como caução, decide subarrendar o referido apartamento a Filipe, seu amigo.
Entre outros, o contrato de subarrendamento distingue-se do contrato de arrendamento pelo simples facto de que quem procede ao subarrendamento do imóvel não ser o seu proprietário, mas sim um inquilino (isto é, alguém que arrendou o imóvel). Desta forma, é importante ter em conta que o contrato de subarrendamento está diretamente dependente do contrato de arrendamento original, isto é, o celebrado entre o proprietário e o arrendatário.
Que tipos de subarrendamento existem?
A questão “posso subarrendar apenas um quarto?” é muitas vezes colocada e a resposta é sim. Passamos a explicar. Genericamente, podemos dividir o subarrendamento em dois tipos:
- Subarrendamento total – neste tipo, o arrendatário (a pessoa que arrendou o imóvel diretamente ao proprietário) proporciona o gozo da totalidade do imóvel ao subarrendatário. Passando este a ser o único inquilino;
- Subarrendamento parcial – neste tipo, o arrendatário proporciona o gozo apenas de uma parte do imóvel, por exemplo de um determinado quarto e das partes comuns da casa (casa de banho, sala de estar, cozinha, escritório, etc.).
Hoje em dia, o subarrendamento parcial é muito comum nas grandes cidades. Uma das principais razões é o preço elevado dos imóveis que, não raras vezes, obriga à partilha do imóvel arrendado com outras pessoas, como forma de fazer face ao valor da renda.
O senhorio tem de permitir o subarrendamento?
Sim. A legislação estabelece que o senhorio (para mais fácil compreensão, leia-se proprietário do imóvel) tem de autorizar o subarrendamento. Quer isto dizer que o arrendatário (a pessoa que arrendou o imóvel ao senhorio) não pode subarrendar a um terceiro sem a autorização do senhorio.
Aliás, uma das obrigações impostas pela própria lei ao contrato de arrendamento é precisamente não proceder ao subarrendamento do imóvel arrendado: “não proporcionar a outrem o gozo total ou parcial da coisa (…) excepto se a lei o permitir ou o locador o autorizar.”.
Nota: É muito comum nos contratos de arrendamento a inclusão de uma cláusula a proibir o subarrendamento. Se está a pensar fazê-lo, verifique se o seu contrato de arrendamento não inclui uma cláusula com o seguinte teor: “o inquilino não pode sublocar ou ceder, no todo ou em parte, onerosa ou gratuitamente, sem consentimento expresso e por escrito do senhorio.”.
Não obstante, importa referir que caso o contrato de subarrendamento que for celebrado sem o conhecimento do senhorio e/ou celebrado mesmo que expressamente proibido no contrato de arrendamento, poderá a vir a ser considerado válido caso o senhorio o ratifique (isto é, caso autorize posteriormente).
Sempre que for celebrado um contrato de subarrendamento, o arrendatário está obrigado a comunicar ao senhorio, no prazo de 15 dias, que subarrendou o imóvel. O contrato de de subarrendamento só produz efeitos a partir da ratificação pelo senhorio/proprietário ou depois de comunicado.
Independentemente da situação em concreto, a autorização para subarrendar deve ser sempre dada por escrito, sendo isto particularmente importante – até para fazer prova que foi dada autorização ao arrendatário para subarrendar.
Qual a renda máximo permitida ao subarrendar?
A legislação estabelece que o arrendatário não pode cobrar ao subarrendatário um valor de renda proporcionalmente superior em 20% ao valor que terá de pagar ao senhorio/proprietário, salvo se outra coisa foi acordada com este.
Exemplo: Francisco arrendou a Joana um T1 na Avenida de França, em Lisboa, pelo período de 12 meses. O valor da renda ficou estabelecido em 500€/mês. Joana decide subarrendar (com autorização de Francisco) o imóvel a Teresa. A não ser que outra coisa tenha sido combinada com Francisco, Joana não poderá pedir a Teresa mais do que 600€/mês pelo subarrendamento.
Quais os direitos do senhorio?
No caso de se tratar de um subarrendamento total (que incida sobre a totalidade do imóvel), o senhorio pode substituir-se ao arrendatário através de notificação judicial, considerando resolvido (terminado) o contrato de arrendamento original (o celebrado entre o senhorio e o arrendatário). Acontecendo isto, o subarrendatário passa à qualidade de arrendatário direto.
Na eventualidade do senhorio receber alguma renda do subarrendatário e lhe passar recibo depois de extinto o contrato de arrendamento original (o celebrado entre o senhorio o arrendatário original), o subarrendatário é tido como arrendatário direto.
Há riscos associados ao subarrendamento?
O subarrendamento comporta alguns riscos, em particular para o arrendatário. Como referimos o contrato de subarrendamento está dependente do contrato de arrendamento “original”
Em última análise será sempre o arrendatário (e não o subarrendatário) o responsável pelo pagamento da renda ao senhorio/proprietário, pelo que, se por algum motivo, o subarrendatário deixar de pagar a renda do subarrendamento ao arrendatário, este continua a ter de pagar a renda acordada ao senhorio. Pelo que, em caso de problema com o subarrendatário, poderá de ter de o fazer com os seus capitais próprios.
Neste âmbito, sugerimos que caso vá subarrendar o imóvel onde reside (sobretudo caso se trate de subarrendamento total) não deixe de solicitar garantias ao subarrendatário, como por exemplo a indicação de fiador.
Pontos principais do subarrendamento
Em suma, referir que:
- O subarrendamento é um contrato, celebrado entre o arrendatário de um imóvel e um terceiro, o subarrendatário, através do qual o aquele confere o gozo temporário do imóvel ao subarrendatário;
- O subarrendamento pode ser total (todo o imóvel) ou parcial (só uma parte);
- Para subarrendar o imóvel arrendado, o arrendatário terá de obter a autorização do senhorio/proprietário do mesmo;
- A autorização para subarrendar tem de ser dada sempre por escrito;
- O subarrendamento terá de ser comunicado ao senhorio pelo arrendatário no prazo máximo de 15 dias.
– artigo redigido por um jurista com base no Código Civil (Decreto-Lei n.º 47344/66)
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