A dinâmica relativa à administração do condomínio, isto é, a administração das partes comuns de um condomínio compete à assembleia de condóminos e à figura do administrador do condomínio.
Descubra neste artigo o funcionamento da assembleia de condóminos, a quem cabem as decisões de maior responsabilidade, e o modo como o administrador é chamado a executá-las.
Assembleia de condóminos
A assembleia de condóminos é o órgão do condomínio no qual se analisa, reflete, discute e vota as mais diversas questões que forem submetidas à sua apreciação, como por exemplo a realização de obras no condomínio e a aplicação de penalidades aos condóminos que não paguem atempadamente as respetivas quotas.
De igual modo, é na assembleia de condóminos que se controlam a execução das decisões do condomínio e os aspetos financeiros deste.
Quando é que ocorre a assembleia e por quem é convocada?
De acordo com a lei, a assembleia de condóminos reúne-se pelo menos uma vez por ano, na primeira quinzena de janeiro, devidamente convocada pelo administrador do condomínio. Todavia, por força do título constitutivo ou por acordo unânime dos condóminos pode ser determinada outra data para a sua realização.
Nessa reunião anual são, desde logo, discutidas e aprovadas as contas respeitantes ao ano anterior e ao orçamento para o ano corrente.
Podem ainda ser convocadas reuniões extraordinárias pelo administrador do condomínio, pelos condóminos cujas frações representem pelo menos ¼ do valor total do edifício ou ainda isoladamente por apenas um dos condóminos relativamente a um ato do administrador, com o qual discorda.
Quais os requisitos da convocatória para a assembleia de condóminos?
A assembleia de condóminos tem de ser convocada por meio de carta registada, enviada com 10 dias de antecedência, ou mediante aviso convocatório feito com a mesma antecedência, desde que haja recibo de receção assinado pelos condóminos.
A convocatória da assembleia de condóminos deve indicar o dia, hora, local e ordem de trabalhos da reunião e informar sobre os assuntos cujas deliberações só podem ser aprovadas por unanimidade dos votos. Note-se, porém, que habitualmente as deliberações são tomadas por maioria dos votos representativos do capital investido.
Caso não esteja preenchido o número de condóminos suficiente para se obter vencimento e na convocatória não tiver sido desde logo fixada outra data, considera-se convocada nova reunião para uma semana depois, na mesma hora e local, podendo, neste caso, a assembleia de condóminos deliberar por maioria de votos dos condóminos presentes, desde que estes representem, pelo menos, ¼ do valor total do prédio.
Quanto às deliberações que careçam de ser aprovadas por unanimidade dos votos, como disso são exemplo algumas alterações ao título constitutivo, e não se encontrem todos os condóminos presentes, elas podem ser aprovadas pela unanimidade dos presentes desde que estes representem, pelo menos, 2/3 do capital investido, ainda que sob condição de ulterior aprovação da deliberação pelos condóminos ausentes.
Não estive na assembleia, vou ter conhecimento das deliberações?
As deliberações resultantes da assembleia de condóminos têm de ser comunicadas a todos os condóminos ausentes, por carta registada com aviso de receção, no prazo de 30 dias, sendo que se o condómino nada disser, no prazo de 90 dias, considera-se que concorda com o deliberado pelos presentes.
Como posso impugnar uma deliberação?
As deliberações da assembleia de condóminos que sejam contrárias à lei ou a regulamentos anteriormente aprovados são anuláveis a requerimento de qualquer condómino que as não tenha aprovado.
Para tal, o condómino dispõe do prazo de 10 dias contados da deliberação, caso tenha estado presente, ou contados da sua comunicação, para os condóminos ausentes, a fim de exigir ao administrador do condomínio a convocação de uma assembleia de condóminos extraordinária, a ter lugar no prazo de 20 dias, para revogação das deliberações que entende inválidas ou ineficazes.
Todavia, e ainda que respeitando determinados prazos, não fica vedada a possibilidade ao condómino de arguir tais vícios junto de centros de arbitragem e dos tribunais judiciais, com destaque para a providência cautelar de suspensão das liberações da assembleia de condóminos.
O administrador do condomínio
O administrador do condomínio é o responsável por executar as decisões que emanam da assembleia de condomínios e o responsável pela gestão corrente do condomínio.
Como é eleito o administrador do condomínio?
Em princípio, o administrador do condomínio, cargo remunerável e suscetível de renovação anual, é eleito pela assembleia de condóminos, não se exigindo que o mesmo seja condómino, sendo até corrente o recurso a empresas especializadas na matéria.
Porém, se a assembleia de condóminos não eleger o administrador, será este nomeado pelo tribunal, a requerimento de qualquer dos condóminos. Nos entretantos, a lei prevê a figura do administrador provisório, que será o condómino cuja fração ou frações representem a maior percentagem do capital investido, salvo se outro condómino houver manifestado vontade de exercer o cargo e houver comunicado tal propósito aos demais condóminos.
Quais são as funções do administrador?
Entre outras que lhe sejam atribuídas pela assembleia, são funções do administrador:
- Convocar a assembleia dos condóminos;
- Elaborar o orçamento das receitas e despesas relativas a cada ano;
- Verificar a existência do seguro contra o risco de incêndio, propondo à assembleia o montante do capital seguro;
- Cobrar as receitas e efetuar as despesas comuns;
- Exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas;
- Realizar os atos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns;
- Regular o uso das coisas comuns e a prestação dos serviços de interesse comum;
- Executar as deliberações da assembleia de condóminos;
- Representar o conjunto dos condóminos perante as autoridades administrativas;
- Prestar contas à assembleia de condóminos;
- Assegurar a execução do regulamento e das disposições legais e administrativas relativas ao condomínio;
- Guardar e manter todos os documentos que digam respeito ao condomínio.
Quem representa o condomínio em juízo?
O administrador do condomínio tem legitimidade para agir em juízo, quer contra qualquer dos condóminos, quer contra terceiro, na execução das funções que lhe pertencem ou quando autorizado pela assembleia.
Ademais, o administrador do condomínio pode também ser demandado nas ações respeitantes às partes comuns do edifício.
Porém, carece de legitimidade no que respeita a ações relativas a questões de propriedade ou posse dos bens comuns, salvo se a assembleia de condóminos lhe atribuir poderes especiais.
O administrador do condomínio pode ser exonerado?
Sempre que o administrador do condomínio não se mostre à altura das funções para as quais é chamado a desempenhar, os condóminos podem exonerá-lo.
Para tal, é necessário que os condóminos convoquem uma assembleia de condóminos, sendo que a intenção de exoneração do administrador deve constar da ordem de trabalhos da reunião. O processo concluir-se-á com a votação favorável por maioria simples da proposta de exoneração.
Outras das formas de se levar a cabo a exoneração do administrador é através de um pedido dirigido ao tribunal, caso em que qualquer condómino, isoladamente, tem legitimidade para propor a ação, e onde se deve alegar e provar que no exercício das suas funções o administrador praticou irregularidades ou agiu com negligência.
O que fazer quando o administrador se recusa a prestar contas?
Como já acima dissemos, o administrador do condomínio está obrigado a prestar contas à assembleia de condóminos. No entanto, caso este se recuse a fazê-lo os condóminos podem lançar mão de uma ação de prestação de contas, que tem por objeto o apuramento e aprovação das receitas obtidas e despesas realizados, e a eventual condenação no pagamento do salvo que venha a apurar-se.
– artigo redigido com base no Código Civil (Decreto-Lei n.º 47344/66)
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