Direito de preferência do arrendatário: guia completo

Para quem vive num imóvel arrendado, a possível venda do mesmo pelo senhorio (o proprietário) pode tornar precária a situação do arrendatário (também designado por inquilino), que poderá ver o seu lar comprometido.

No entanto, é importante saber que para além do direito a residir no imóvel arrendado, o contrato de arrendamento garante-lhe outros direitos, nomeadamente o direito de preferência caso o imóvel seja colocado à venda.

Neste artigo explicamos-lhe em que consiste o direito de preferência do arrendatário, procurando dar resposta a algumas das questões mais frequentes sobre este tema, nomeadamente em que consiste, quais os seus requisitos e de que forma o pode exercer.

O que é o direito de preferência do arrendatário?

O direito de preferência do arrendatário consiste numa obrigação legal imposta ao senhorio na qual este está obrigado a dar prioridade ao arrendatário em caso de novo contrato de arrendamento ou caso decida vender o imóvel arrendado. Em seguida veremos cada uma destas situações.

Direito de preferência em caso de novo arrendamento

Existem alguns casos em que o senhorio não é o proprietário do imóvel. Isto acontece quando o contrato é assinado entre o arrendatário e o representante legal do proprietário, por exemplo.

Em arrendamentos deste género, o contrato pode caducar por vontade do proprietário quando o representante legal cessa as suas funções.

Para estes caos, a lei dita que o arrendatário tem preferência sob qualquer outro interessado na assinatura de um novo contrato de arrendamento.

EXEMPLO

A é proprietário de um imóvel, mas porque necessitava de estar fora do país por tempo indeterminado nomeou B como seu mandatário.

B celebrou contrato de arrendamento com C.

Ao fim de 3 anos, A regressa a Portugal e o arrendamento caduca, pois B já não é o administrador do imóvel.

Nesse caso, o direito de preferência do arrendatário diz que C tem direito sob qualquer outro interessado a celebrar um novo contrato de arrendamento.

Direito de preferência na venda do imóvel arrendando

A lei determina que o arrendatário tem direito de direito de preferência na aquisição do imóvel. Isto significa que o arrendatário tem o direito de ser informado primeiro do que qualquer outro comprador interessado sempre que o senhorio pretenda vender o imóvel e a ser o comprador escolhido sempre que a sua oferta seja do mesmo valor que a de qualquer outro.

Caso o senhorio decida colocar o imóvel arrendado à venda, a lei obriga-o a, em caso de igualdade de propostas de compra, dar preferência ao inquilino / arrendatário.

Neste caso, a venda do imóvel poderá ser feita através de um contrato de compra e venda ou, nas situações em que o senhorio entregar o imóvel como pagamento de uma dívida que tenha com um terceiro através de um contrato chamado de contrato de dação em cumprimento.

Este direito de preferência, significa que o arrendatário tem o direito de ser informado primeiro do que qualquer outro comprador interessado sempre que o senhorio pretenda vender o imóvel e a ser o comprador escolhido sempre que a sua oferta seja do mesmo valor que a de qualquer outro.

Quais os requisitos do direito de preferência do arrendatário?

Para além da existência de um contrato de arrendamento, a lei determina que para o inquilino ter direito de preferência em caso de venda do imóvel arrendando o contrato de arrendamento tem de durar há, pelo menos, dois anos.

Quais as obrigações do senhorio?

Para que se cumpra o direito de preferência, o senhorio está obrigado a remeter ao arrendatário / inquilino uma carta registada com aviso de receção a comunicar a intenção de proceder à venda do imóvel e de quais as condições que propõe para a respetiva venda.

Note-se que, sempre que o senhorio pretenda vender o imóvel em conjunto com outros, deverá na comunicação especificar o preço do imóvel e dos restantes que estejam em causa.

Nestes casos, o senhorio poderá somente exigir que o direito de preferência implique a compra e venda da totalidade dos imóveis se conseguir comprovar que a venda em separado trará um prejuízo efetivo.

Como exercer o direito de preferência?

Para que possa exercer o seu direito de preferência na compra do imóvel, o arrendatário tem de responder à carta registada enviada pelo senhorio no prazo máximo de 30 dias, sob pena de ver extinto este direito.

Qual a diferença entre propriedade horizontal e propriedade plena?

Um prédio constituído em propriedade horizontal é aquele que esteja dividido em diferentes frações autónomas, estando cada uma delas registada separadamente na Conservatória do Registo Predial. Isto é o que acontece com a maior parte dos prédios em que cada apartamento está registado separadamente na Conservatória do Registo Predial.

Contrariamente ao caso anterior, um prédio é constituído em propriedade total ou plena quando todo o prédio esteja registado unitariamente na Conservatória do Registo Predial. Ou seja, quando a todo o prédio corresponda apenas um artigo matricial registado.

Prédio em propriedade horizontal

Neste tipo de imóvel, já que cada fração ou cada apartamento é independente das restantes, o direito de preferência incide apenas sobre a fração em questão como se se tratasse de um imóvel isolado.

Prédio em propriedade total

Perante imóveis deste tipo, quando o proprietário pretende proceder à sua venda geralmente refere-se à venda do prédio na sua totalidade.

No entanto, o mais normal será o arrendatário ter apenas interesse em comprar a sua fração (o seu apartamento) e não a totalidade do prédio, já que estaremos perante valores de venda de dimensões muito diferentes e o arrendatário na maior parte das vezes não terá capacidade financeira para fazer uma proposta de compra para o prédio completo.

Para estes casos, a legislação protege o arrendatário estabelecendo que este tem direito de preferência apenas sob a parte que lhe diz respeito, com base na permilagem do seu apartamento.

A permilagem (‰) é uma medida de proporção de um todo, tal como a percentagem (%). Porém, em vez de 100, o valor de base considerado como total é de 1000.

Assim, quando o arrendatário receba a comunicação do senhorio, o valor que deverá considerar não será o valor do total do imóvel, mas sim o valor proporcional ao seu apartamento.

EXEMPLO

Um arrendatário reside num apartamento contido num prédio registado em propriedade total, que representa uma permilagem de 320‰ face à totalidade do prédio.

Caso receba uma comunicação do senhorio indicando que pretende proceder à venda do prédio completo pelo valor de 250.000€, o arrendatário sabe que apenas deverá considerar o valor de 80.000€ pela sua fração.

Os cálculos são feitos da seguinte forma:

(250.000 x 320) : 1000 = 80.000€

Além desta hipótese, para prédios deste tipo, a lei prevê ainda que os arrendatários possam adquirir a totalidade do prédio em conjunto, em regime de compropriedade, passando cada um a ser proprietário do prédio na proporção que diz respeito à sua parte ou ao seu apartamento.