Contrato de arrendamento: o guia para quem arrenda casa

O contrato de arrendamento é o contrato pelo qual o senhorio (proprietário da habitação) proporciona ao inquilino (pessoa que reside na habitação locada), também designado por arrendatário, o gozo temporário de um prédio mediante retribuição.

O arrendamento pode ser urbano ou rural, urbano quando incide sobre prédios e rural quando recai sobre terrenos para fins de exploração agrícola ou pecuária. Por seu turno o arrendamento urbano pode ser habitacional (uso para habitação) ou não habitacional/comercial (estabelecimentos comerciais). Neste artigo abordamos o contrato de arrendamento urbano para habitação.

O contrato de arrendamento tem de ser celebrado por escrito?

A lei determina que o contrato de arrendamento urbano para habitação deve ser celebrado por escrito, no entanto, caso o contrato não seja reduzido a escrito, o inquilino pode provar a existência do arrendamento por qualquer forma admitida em direito, demonstrando a utilização da habitação, sem oposição do senhorio, e o pagamento mensal da respetiva renda por um período de seis meses.

Qual a duração de um contrato de arrendamento habitacional?

O contrato de arrendamento para habitação pode celebrar-se com prazo certo (por 5 anos, por exemplo) ou por duração indeterminada (sem prazo), sendo que no contrato com prazo certo pode ser acordado que, após a primeira renovação, o arrendamento tenha duração indeterminada.

O prazo deve constar do contrato de arrendamento e não pode, contudo, ser inferior a 1 nem superior a 30 anos, considerando-se automaticamente ampliado ou reduzido aos referidos limites mínimo e máximo quando, respetivamente, fique aquém do primeiro ou ultrapasse o segundo.

Na ausência de estipulação quanto à duração do contrato de arrendamento, o contrato considera-se celebrado, com prazo certo, pelo período de cinco anos.

O contrato pode estabelecer que as despesas estão incluídas na renda?

Sim, embora pouco comum os contratos de arrendamento para habitação podem estipular que o pagamento das despesas (por exemplo: eletricidade, água, Internet, telefone e televisão) ficam a cargo do senhorio, estando incluídos no valor da renda que o inquilino paga todos os meses. Nestes casos os bens e serviços deverão ser contratados em nome do senhorio.

Caso o contrato de arrendamento nada estabeleça, o Código Civil estabelece que é ao arrendatário (inquilino) que caberá o pagamento dos bens ou serviços relativamente ao local arrendamento, devendo este contratar estes serviços no seu nome.

Nos contratos de arrendamento que visem fracções autónomas (prédios) as despesas respeitantes à administração, conservação e partes comuns do edifícios (ou seja, despesas relativas ao condomínio) estão a cargo do senhorio, devendo ser pagas por este.

Referir ainda que, caso o inquilino seja responsável por um encargo ou despesa contratado em nome do senhorio, deverá apresentar no prazo de um mês os comprovativos dos pagamentos realizados.

O contrato de arrendamento para habitação renova-se automaticamente?

Caso não haja acordo entre senhorio e inquilino quanto à renovação do contrato de arrendamento, este considera-se celebrado com prazo certo renovando-se automaticamente no seu termo e por períodos sucessivos de igual duração ou de três anos se esta for inferior. No entanto o senhorio e inquilino podem opor-se à renovação do contrato de arrendamento.

O senhorio pode por fim ao contrato antes da sua renovação?

O senhorio pode impedir a renovação automática do contrato de arrendamento mediante comunicação por carta registada com aviso de receção ao arrendatário com a antecedência mínima seguinte:

• 240 dias, se o prazo de duração inicial do contrato de arrendamento ou da sua renovação for igual ou superior a seis anos;
• 120 dias, se o prazo de duração inicial do contrato de arrendamento ou da sua renovação for igual ou superior a um ano e inferior a seis anos;
• 60 dias, se o prazo de duração inicial do contrato de arrendamento ou da sua renovação for igual ou superior a seis meses e inferior a um ano;
• 1/3 do prazo de duração inicial do contrato de arrendamento ou da sua renovação, tratando-se de prazo inferior a seis meses.

Pode o arrendatário por fim ao contrato antes da sua renovação?

O arrendatário pode impedir a renovação automática do contrato de arrendamento mediante comunicação por carta registada com aviso de receção ao senhorio com a antecedência mínima seguinte:

• 120 dias, se o prazo de duração inicial do contrato de arrendamento ou da sua renovação for igual ou superior a seis anos;
• 90 dias, se o prazo de duração inicial do contrato de arrendamento ou da sua renovação for igual ou superior a um ano e inferior a seis anos;
• 60 dias, se o prazo de duração inicial do contrato de arrendamento ou da sua renovação for igual ou superior a seis meses e inferior a um ano;
• 1/3 do prazo de duração inicial do contrato de arrendamento ou da sua renovação, tratando-se de prazo inferior a seis meses.

No caso de não serem respeitados os prazos acima referidos para a comunicação prévia de oposição à renovação do contrato de arrendamento, não impede a cessação do contrato, mas obriga ao pagamento das rendas correspondentes ao período de pré-aviso em falta, exceto se resultar de desemprego involuntário, incapacidade permanente para o trabalho ou morte do arrendatário ou de pessoa que com este viva em economia comum há mais de um ano.

Quando tem o inquilino de pagar a renda?

Caso não haja acordo entre o senhorio e inquilino relativamente ao pagamento da renda, a primeira renda deverá ser paga no momento em que o contrato de arrendamento é assinado e cada uma das restantes no primeiro dia útil do mês imediatamente anterior àquele a que diga respeito. Habitualmente é concedido um período de oito dias (até ao oitavo dia de cada mês) para que seja efetuado o pagamento da renda.

O que pode fazer o senhorio caso o inquilino não pague uma renda?

Caso o inquilino esteja em atraso no pagamento da renda, o senhorio tem o direito de exigir, além das rendas em atraso, uma indemnização igual a 20% do que for devido. Note-se que a indemnização ao senhorio, acima referida, já não é aplicável caso o inquilino pague a rendas em atraso no prazo de oito dias a contar do seu começo.

Caso o atraso persista por parte do inquilino, o senhorio deve notificá-lo por carta registada para que proceda ao pagamento da renda. Não pagando as rendas em dividas e a mora perdure por três meses, o senhorio pode dar início a uma ação de despejo com o intuito de pôr fim ao contrato de arrendamento com a consequente desocupação do locado pelo inquilino

Note-se que caso exista fiança no contrato de arrendamento, isto é, caso o contrato preveja que uma terceira pessoa seja responsável pelo pagamento, na hipótese de o inquilino incumprir com o contrato de arrendamento no que diz respeito ao pagamento das rendas, o senhorio deve, nos 90 dias seguintes após a notificação ao arrendatário, notificar o fiador da mora e das quantias em dívida.

O senhorio apenas pode exigir do fiador (terceira pessoa responsável pelo incumprimento por parte do arrendatário) a satisfação dos valor em dívida a título de renda após efetuar a notificação antecipadamente aos arrendatários.

Em caso de morte do inquilino o que acontece ao arrendamento?

O arrendamento para habitação não caduca por morte do arrendatário quando lhe sobreviva:

• Cônjuge que com ele residia;
• Pessoa que com ele vivesse em união de facto (relacionamento estável e partilhando mesa, leito e habitação) há mais de um ano;
• Pessoa que com ele vivesse em economia comum (vivência em comunhão de mesa e habitação de entreajuda ou partilha de recursos) há mais de um ano.

No entanto, o direito à transmissão não se verifica se, à data da morte do arrendatário, o titular desse direito (transmissário) tiver outra casa, própria ou arrendada, na área dos concelhos de Lisboa ou do Porto e seus limítrofes ou no respetivo concelho quanto ao resto do País.

A morte do arrendatário nos seis meses anteriores ao termo do contrato de arrendamento, dá ao transmissário (aquele que adquire o direito de transmissão) o direito de permanecer no local por período não inferior a seis meses a contar do falecimento.

O senhorio pode por fim ao contrato para habitação própria?

Sim. Nos contratos de arrendamento senhorio pode denunciar unilateralmente o contrato, quando necessite da habitação para ele próprio ou para os seus descendentes em 1.º grau. O referido direito de denúncia depende do pagamento do montante equivalente a um ano de renda e da verificação dos seguintes requisitos:

• Ser o senhorio proprietário, comproprietário ou usufrutuário do prédio há mais de dois anos ou, independentemente deste prazo, se o tiver adquirido por sucessão;
• Não ter o senhorio, há mais de um ano, na área dos concelhos de Lisboa ou do Porto e seus limítrofes ou no respetivo concelho quanto ao resto do País, casa própria que satisfaça as necessidades de habitação própria ou dos seus descendentes em 1.º grau.

Contudo, importa referir que nos casos de contratos de arrendamento celebrados em data anterior ao NRAU (Novo Regime do Arrendamento Urbano), aprovado pela Lei nº6/2006, ainda que se encontrem preenchidos todos os requisitos para a denúncia do contrato, para que aí possa residir, o senhorio não o poderá fazer, sempre que se verifique alguma das seguintes situações em relação ao arrendatário ou subarrendatário autorizado:

• Ter idade igual ou superior a 65 anos;
• Encontrar-se em situação de reforma por invalidez absoluta, ou, não beneficiando de pensão de invalidez, sofra de incapacidade total para o trabalho.

Quais as obras da responsabilidade do Senhorio?

As obras nos contratos de arrendamento são responsabilidade do senhorio, a menos que algo seja estipulado em contrário no contrato de arrendamento para habitação. Sendo assim, cabe ao senhorio executar todas as obras de conservação, ordinárias (manutenção do imóvel) ou extraordinárias (causadas por defeitos de construção do imóvel).

O arrendatário apenas poderá executar obras quando estipulado no contrato de arrendamento ou caso tenha obtido a autorização, por escrito, do senhorio.

Existe uma situação excecional, relativa às reparações urgentes (por exemplo: reparação de telhado em risco de ruir, reparação de fuga de gás na conduta do prédio) pelo arrendatário, as quais poderão ser objeto de compensação com o valor das rendas.

Quando não existe urgência na reparação o arrendatário terá de propor uma ação judicial contra o senhorio para que este seja condenado a realizá-las. O arrendatário terá direito sempre, no final do contrato de arrendamento, a uma compensação pelas obras licitamente feitas.

Posso realizar pequenas obras num imóvel arrendado?

O inquilino pode realizar pequenas deteriorações no imóvel arrendado caso estas se mostrem necessárias para assegurar o conforto e comodidade do inquilino. Todavia antes da restituição do imóvel, estas devem ser reparadas, caso nada tenha sido estipulado em contrário. Por exemplo, se para colocar Internet e televisão por cabo em sua casa tiver de fazer um pequeno furo na parede para que seja possível passar um cabo, a legislação autoriza-o, desde que na data de entrega do imóvel ao senhorio tiver o furo tenha sido reparado.

O contrato terminou. Em que condições devo entregar o imóvel?

O Código Civil determina que caso nada seja estabelecido no contrato de arrendamento, chegando este ao seu fim, o inquilino deve restituir o imóvel ao senhorio nas mesmas condições de conservação em que o encontrou aquando do início do contrato de arrendamento. Excepção feita às deteriorações inerentes à normal e prudente utilização do imóvel.

Se no momento da entrega do imóvel (entrega das chaves ao senhorio) não exista documento onde as partes descrevam o estado do imóvel, considera-se que este foi entregue em bom estado de manutenção.

Pode um anúncio de arrendamento conter elementos discriminatórios?

Não. A legislação portuguesa estipula que ninguém pode ser discriminado no acesso ao arrendamento. Os anúncios de imóveis para arrendamento não podem apresentar qualquer restrição, especificação ou até preferência baseada em critérios de ascendência, origem étnica, sexo, língua e território de origem, nacionalidade, orientação sexual, política e religiosa ou idade.

– artigo redigido por uma jurista com base na Lei n.º 6/2006 (Novo Regime do Arrendamento Urbano) e no Decreto-Lei n.º 47344/66 (Código Civil).