Residir num condomínio não se resume a partilhar um espaço com os seus vizinhos. A legislação prevê um conjunto de direitos e deveres aos quais os condóminos estão sujeitos que importa desde logo conhecer de forma de forma a evitar penalizações ou até mesmo processos judiciais. Descubra neste artigo o que é um condomínio e quais os seus direitos e deveres.
O que é um condomínio?
Um condomínio é um edifício ou conjunto de edifícios que estão divididos em unidades independentes, distintas e isoladas entre si (as frações autónomas) e, simultaneamente, integram espaços que são propriedade comum (as partes comuns).
Para que ele exista é necessário a existência de um título constitutivo da propriedade horizontal, documento habitualmente formalizado por escritura pública, no qual estão especificadas as partes do edifício correspondentes às várias frações, por formas a que estas fiquem devidamente individualizadas, e no qual se fixa o valor relativo a cada uma delas, expresso em percentagem ou permilagem do valor do prédio.
Frações autónomas e partes comuns
Cada condómino é proprietário exclusivo da sua fração e comproprietário das partes comuns do prédio, sendo que o conjunto desses direitos é inseparável, ou seja, nenhum deles pode ser vendido separadamente, nem é lícito renunciar à parte comum como meio de o condómino se desonrar das despesas necessárias à sua conservação ou fruição.
Quais são as partes comuns de um condomínio?
Desde logo, são comuns as seguintes partes do(s) edifício(s):
- Solo, alicerces, colunas, pilares, paredes mestras e todas as partes restantes que constituem a estrutura do edifício;
- Telhado ou terraços de cobertura, mesmo que estejam afetos ao uso exclusivo de uma qualquer fração;
- Entradas, vestíbulos, escadas e corredores de uso ou passagem comum a dois ou mais condóminos;
- Instalações gerais de água, eletricidade, aquecimento, ar condicionado, gás, comunicações e semelhantes.
Além desta, e caso o título constitutivo nada diga em contrário, a lei presume que são ainda comuns:
- Pátios e jardins anexos ao edifício;
- Elevadores;
- Dependências destinadas ao uso e habitação do porteiro;
Direitos dos condóminos
O que é a assembleia dos condóminos?
Um dos direitos dos condóminos é o de participar nas respetivas assembleias, que é o órgão responsável, juntamente com um administrador (eleito e exonerado pela assembleia), de gerir as partes comuns do edifício e de tomar as decisões mais importantes na vida do condomínio como, por exemplo, a aprovação de contas, de orçamentos e a realização de obras.
Posso-me fazer representar por outra pessoa na assembleia?
A assembleia reúne pelo menos uma vez por ano, habitualmente na primeira quinzena de janeiro, e pode ser convocada pelo administrador ou por condóminos que representem, pelo menos, 25% do valor total do prédio, sendo as deliberações normalmente tomadas por maioria, sem prejuízo de, em determinadas matérias, exigirem-se outro tipo de maiorias qualificadas.
Caso o condómino não possa comparecer na assembleia dos condóminos poderá sempre fazer-se representar por uma outra qualquer pessoa idónea que, por sua vez, pode representar vários condóminos.
Posso usufruir livremente de todas as partes comuns?
Outro dos direitos dos condóminos traduz-se no facto de, por delas ser comproprietário, poder fazer uso das partes comuns do prédio.
Porém, o título constitutivo pode determinar que determinada parte comum esteja afeta a apenas um dos condóminos, não podendo a sua utilização ser reivindicada pelos demais. Exemplifica-o a existência de um terraço no topo de um condomínio que apenas é suscetível de ser utilizado pelo condómino que habita o andar superior, não perdendo, contudo, a sua qualificação de parte comum.
Que obras posso levar a cabo na minha fração?
Desde logo, não carece de autorização dos restantes condóminos a junção, numa só, de duas ou mais frações do mesmo edifício, desde que estas sejam contíguas. Além disso, os condóminos podem realizar obras de outra natureza nas suas frações, tais como pintar, alterar azulejos, colocar uma cozinha nova, etc.
Todavia, toda e qualquer obra que modifique a linha arquitetónica ou o arranjo estético do edifício carece de autorização prévia da assembleia de condóminos, que a deve aprovar por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio. Significa isto que, a título exemplificativo, um condomínio não pode deliberadamente pintar a varanda da sua fração de uma cor diferente da inicial.
Posso instalar rampas de acesso ou plataformas elevatórias?
No caso de um dos membros do respetivo agregado familiar ser uma pessoa com mobilidade condicionada, qualquer condómino pode colocar rampas de acesso e colocar plataformas elevatórias, desde que não exista elevador com porta e cabina de dimensões que permitam a utilização por uma pessoa com cadeira de rodas, recaindo somente a obrigação de comunicar tal facto ao administrador do condomínio e desde que assegure o cumprimento das regras técnicas e de acessibilidade legalmente previstas.
Nota para o facto de a sua instalação não ser permitida no caso de ser suscetível de prejudicar a utilização, por parte de alguns condóminos, tanto das coisas próprias como das comuns.
Sou obrigado a participar em todas as despesas do condomínio?
As despesas relativas aos diversos lanços de escadas ou às partes comuns do prédio que sirvam exclusivamente algum dos condóminos ficam a cargo dos que delas se servem.
De igual modo, nas despesas dos ascensores participam só os condóminos cujas frações por eles possam ser servidas, significando isto que, por exemplo, um condómino que habita no rés do chão de um condomínio que não tem garagem, tem, à partida, dispensa do pagamento das despesas contendentes com elevadores, na medida em que deles não usufrui.
Deveres dos condóminos
Sou obrigado a pagar as quotas do condomínio e o fundo de reserva?
Num condomínio existem uma série de despesas comuns, que têm como fim garantir o seu normal funcionamento do condomínio, como por exemplo a eletricidade da escadaria e a limpeza das áreas comuns.
Por norma, o condómino participa nessas despesas na proporção do valor da restiva fração, pelo que a quota de um condómino será tanto maior quanto for a dimensão da sua fração.
Em cada condomínio é obrigatória ainda a constituição de um fundo comum de reserva, que visa custear as despesas de conservação. Cada condómino contribui para esse fundo com uma quantia correspondente a, pelo menos, 10% da sua quota-parte nas restantes despesas do condomínio.
Caso não pague, o que poderá acontecer?
Quando o condómino não procede ao pagamento pontual das suas obrigações perante o condomínio, a administração poderá exigi-las judicialmente, mormente avançando com processos executivos contra os condóminos devedores, bastando para tal a exigência de uma ata da reunião da assembleia de condóminos que delibere o montante das contribuições devidas ao condomínio ou quaisquer despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns e ao pagamento de serviços de interesse comum, que por força da lei constitui título executivo.
O seguro contra incêndios é obrigatório?
Sim. É obrigatório o seguro contra o risco de incêndio do edifício, quer quanto às frações autónomas, quer relativamente às partes comuns.
O seguro deve ser celebrado pelos condóminos, ainda que o administrador deva, todavia, efetuá-lo quando os condóminos o não hajam feito dentro do prazo e pelo valor que, para o efeito, tenha sido fixado em assembleia, caso em que ficará com o direito de reaver deles o respetivo prémio.
Sou proprietário de uma fração destinada a comércio, posso afetá-la a habitação?
Os condóminos têm o dever de respeitar o fim atribuído à fração, ou seja, se o prédio se destina a habitação, não poderão os condóminos afetar as suas frações a escritórios ou a estabelecimentos comerciais.
Que outros deveres tenho como condómino?
Os condóminos devem ainda respeitar e preservar os espaços comuns do prédio no que diz respeito à sua função e manutenção, estando-lhes, desde logo, especialmente vedado prejudicar, quer com obras novas, quer por falta de reparação, a segurança, a linha arquitetónica ou o arranjo estético dos edifícios.
Ademais, as relações entre os condóminos estão sujeitas à disciplina das relações entre vizinhos, quer quanto às suas frações autónomas, quer quantos às partes comuns, devendo, por exemplo, respeitar as regras relativas à emissão de ruídos e o período normal de descanso.
Regulamento do condomínio
Havendo mais do que quatro condóminos e caso não faça parte do título constitutivo, deve ser elaborado um regulamento do condomínio que disciplina o uso, a fruição e a conservação das partes comuns.
Este instrumento, que tem como finalidade estabelecer as regras que orientam a vida do condómino e a forma de resolução de eventuais conflitos, deve, pela importância prática que assume, ser do conhecimento de todos os condóminos.
– artigo redigido por um jurista tendo em conta o disposto no Código Civil (Decreto-Lei n.º 47344/66).
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