As obras a cargo do senhorio tendem a ser uma temática que suscita várias questões, mas vamos por partes. Muita gente questiona se deve comprar ou arrendar casa. A verdade é que embora não haja uma resposta certa ou errada, o arrendamento como alternativa à aquisição pode ter algumas vantagens.
Uma das mais frequentemente apontadas prende-se com a manutenção do imóvel. Segundo a lei portuguesa, a generalidade das obras nos imóveis arrendados, nomeadamente as de conservação, são da responsabilidade do senhorio.
Não obstante, embora a lei assim disponha a verdade é que, não raras vezes, o senhorio mostra resistência ou nega-se a assumir as suas responsabilidades quando o assunto é obras.
Para o ajudar a lidar com essa e outras situações, redigimos o presente artigo onde identificamos quais as obras a cargo do senhorio e quais as opções de que dispõe caso estas não sejam realizadas. Boa leitura!
Quais as obras a cargo do senhorio?
De acordo com o Código Civil: “cabe ao senhorio executar todas as obras de conservação, ordinárias ou extraordinárias, requeridas pelas leis vigentes ou pelo fim do contrato, salvo estipulação em contrário”. Quer isso dizer que, caso o contrato de arrendamento nada preveja em sentido oposto, o senhorio será responsável pelas obras de conservação do imóvel.
Ainda assim, relativamente às obras a cargo do senhorio, surge desde logo uma questão: o que são obras ordinárias e extraordinárias? Embora estes conceitos sejam um tanto ao quanto complexos, podem ser entendidos da seguinte forma:
- Obras de conservação ordinárias – as que se tornem necessárias para evitar a degradação das condições de habitabilidade ou de utilização do imóvel arrendado, como por exemplo a reparação de janelas e portas com vidros partidos.
- Obras de conservação extraordinárias – as que se tornam necessárias em virtude de defeitos de construções do imóvel, por casos fortuitos ou por forças maior. Regra geral, implicam alterações à estrutura do edifício e estão associadas a más condições de segurança e/ou salubridade.
Obras da responsabilidade do arrendatário
Facto é que embora existam obras a cargo do senhorio, muitas outras são da responsabilidade do arrendatário. De acordo com a legislação: “é lícito ao arrendatário realizar pequenas deteriorações no prédio arrendado quando elas se tornem necessárias para assegurar o seu conforto ou comodidade.”.
Não obstante, as eventuais pequenas deteriorações que venha a operar no imóvel terão de ser reparadas antes da sua restituição ao senhorio.
Vejamos o seguinte exemplo:
- O João arrendou um apartamento, mas este não dispõe da cabelagem necessária para instalar telefone, internet e televisão. Para tal, o João faz alguns furos nas paredes e instala os cabos, passando a ter as referidas comodidades.
De acordo com a lei, o João poderá efetuar as pequenas deteriorações (furos na parede, por exemplo) para instalar a cabelagem necessária às referidas comodidades. No entanto, findo o contrato de arrendamento, o João terá de realizar as obras necessárias à reparação (furos nas paredes).
Importa ainda referir que são também da responsabilidade do arrendatário as obras que visem sanar os danos resultantes da incorreta utilização do imóvel por parte do arrendatário.
Pode o arrendatário realizar obras?
Depende. A lei determina como princípio geral que o “o arrendatário apenas pode executar quaisquer obras quando o contrato o faculte ou quando seja autorizado, por escrito, pelo senhorio.”.
Quer isso dizer que para realizar obras num imóvel arrendado o arrendatário precisa da autorização escrita do senhorio, sejam elas de conservação ou de outra natureza.
Não obstante, caso o senhorio não realize as obras que se mostrem como urgentes, como são exemplo as que se destinam à eliminação de vícios ou patologias suscetíveis de colocar em risco a segurança das pessoas, a lei permite que estas sejam realizadas pelo arrendatário, não sendo necessária autorização do senhorio.
Acresce que, salvo estipulação em sentido contrário, o arrendatário terá direito no fim do contrato de arrendamento ao reembolso pelas obras que licitamente realizou.
Tenha atenção ao ruído das obras
Toda e qualquer obra, sejam de recuperação, remodelação ou conservação, urgentes ou não, estão sujeitas a regras no que concerne ao ruído – incluindo as obras a cargo do senhorio.
De acordo com a «Lei do ruído», as obras de recuperação, remodelação ou conservação realizadas no interior dos edifícios de habitação apenas podem ser realizadas de segunda a sexta-feira (dias úteis) no período compreendido entre as 08h00 e as 20h00.
Já as obras urgentes, como são exemplo as que se destinam a evitar ou reduzir o perigo de produção de danos para pessoas ou bens (perigo de derrocada, reparação de canos, etc.), não estão sujeitas a restrições horárias.
– artigo escrito com base no disposto no Código Civil (Decreto-Lei n.º 47344/66), Novo Regime do Arrendamento Urbano (Lei n.º 6/2006) e o Regulamento Geral do Ruído (Decreto-Lei n.º 9/2007)
