Indemnização do senhorio ao inquilino: quando existe?

Indemnização do senhorio ao inquilino

Talvez seja mais usual ouvirmos falar em situações em que o inquilino tem de indemnizar o senhorio, mas a verdade é que a lei olha para o inquilino como a parte mais fraca do contrato de arrendamento e, por isso, embora preveja determinadas situações em que o inquilino tem de indemnizar o senhorio, prevê também situações em que é devida uma indemnização pelo senhorio ao inquilino.

Com a leitura deste artigo, ficará a conhecer que situações são essas, bem como outras em que não é devida uma indemnização do senhorio ao inquilino, mas, ainda assim, um certo valor monetário. Boa leitura!

Indemnização caso o inquilino fique privado do uso da casa

Pode acontecer que, por motivo que não se relacione com o próprio inquilino ou com os seus familiares, o inquilino fique privado, ou pelo menos exista uma diminuição, do uso da casa arrendada. Nestes casos, não se prevê uma indemnização do senhorio ao inquilino, mas sim uma redução da renda, que seja proporcional ao tempo da privação ou diminuição do gozo da casa e à extensão dessa privação ou diminuição.

Ressalve-se que, caso esta privação ou diminuição do gozo da casa não seja por culpa do senhorio ou dos seus familiares, a redução da renda só terá lugar se essa privação ou diminuição exceder um terço da duração do contrato.

Esta é uma regra geral da locação, por isso engloba o aluguer de bens móveis e os vários tipos de arrendamento.

Indemnização se o inquilino fizer reparações urgentes à casa

Existem determinadas reparações ou outras despesas com a casa urgentes, que são obrigação do senhorio, mas que ele não cumpre. Nestas situações e tendo em conta que o inquilino, pela urgência das reparações ou despesas, não poderia intentar uma ação judicial e esperar a respetiva decisão, é concedido ao inquilino que faça essas reparações ou despesas extrajudicialmente, com direito ao respetivo reembolso.

Mesmo que não se verifique a situação de mora do senhorio (ou seja, mesmo que ele, por exemplo, nem saiba que existem reparações ou despesas urgentes a serem feitas), o inquilino pode substituir o senhorio nessas reparações e despesas e exigir o respetivo reembolso, desde que a urgência justifique.

Conclui-se, pois, que também neste caso não há lugar a indemnização do senhorio ao inquilino, mas um mero reembolso do valor pago pelo inquilino, sendo que esta regra também se aplica a todos os casos de locação, ou seja, tanto aluguer de bens móveis como arrendamento de bens imóveis.

Indemnização se o inquilino realizar obras na casa

As obras de conservação, ordinárias e extraordinárias, requeridas pelas leis vigentes e pelo fim do contrato de arrendamento, cabem ao senhorio.

No entanto, se essas obras corresponderem a obras urgentes, como vimos atrás, ou imprescindíveis (por intimação ou por imposição de reabilitação urbana) pode ser o inquilino a realizá-las. Por outro lado, mesmo não sendo urgentes, as obras podem ser realizadas pelo inquilino quando o contrato o permita ou quando ele seja autorizado a isso, por escrito, pelo senhorio.

Nestes casos em que é o inquilino a realizar as obras que seriam da responsabilidade do senhorio e salvo quando o contrato preveja o contrário, o inquilino tem direito, no final do contrato de arrendamento, a compensação pelas obras que fez.

Esta compensação poderá traduzir-se em uma das seguintes situações:

  • Uma indemnização do senhorio ao inquilino pelas obras necessárias que haja feito; ou
  • O levantamento das obras úteis realizadas na casa, que seja possível levantar sem estragar a casa. Caso não seja possível o levantamento, o senhorio então satisfaz o inquilino do valor das obras.

Indemnização no caso de o senhorio denunciar o contrato

No caso de o contrato de arrendamento ter duração indeterminada, o senhorio pode denunciá-lo (ou fazê-lo cessar), após 2 anos de duração do contrato, nos seguintes casos:

  • Necessidade de habitação pelo próprio ou pelos seus filhos;
  • Para demolição ou realização de obras de remodelação ou restauro profundos que obriguem à desocupação da casa, desde que não resulte local com características equivalentes às do locado, onde seja possível a manutenção do arrendamento;
  • Mediante comunicação ao arrendatário com antecedência não inferior a 5 anos sobre a data em que pretende a cessação.

No primeiro dos referidos casos (para habitação pelo próprio senhorio ou pelos seus filhos), o senhorio tem:

  • De ser proprietário, comproprietário ou usufrutuário da casa há mais de 2 anos ou então tê-lo adquirido por sucessão;
  • De não ter, há mais de 1 ano, na área dos concelhos de Lisboa e do Porto e seus limítrofes ou no respetivo concelho em que se situa a casa arrendada quanto ao resto do país, outra casa própria que satisfaça as necessidades de habitação própria ou dos seus filhos.

Neste último caso a que nos referimos, há lugar ao pagamento de uma indemnização do senhorio ao inquilino equivalente a um ano de renda.

Indemnização em caso de demolição ou remodelação da casa

No caso que nos referimos acima em que o senhorio denuncia o contrato de arrendamento de duração indeterminada para demolição ou realização de obras de remodelação ou restauro profundos que obriguem à desocupação da casa, é devido:

  • O pagamento de uma indemnização pelo senhorio ao inquilino correspondente a 2 anos de renda, cujo valor não pode ser inferior a duas vezes o montante de 1/15 do valor patrimonial tributário da casa; ou
  • Garantia de realojamento do inquilino por período não inferior a 3 anos, se houver acordo entre o senhorio e o inquilino nesse sentido.

Esta indemnização deve ser paga em duas metades:

  • A primeira após a confirmação da denúncia; e
  • A segunda no ato da entrega da casa pelo inquilino.

Caso a indemnização não seja paga no ato de entrega da casa pelo inquilino, a denúncia torna-se ineficaz.

Indemnização caso o senhorio não cumpra o fundamento da denúncia

No caso de denúncia pelo senhorio de contrato de arrendamento de duração indeterminada, fundada em:

  • Necessidade de habitação pelo próprio ou pelos seus filhos – tem de ser dada esta função à casa no prazo de 3 meses e por um período mínimo de 2 anos;
  • Demolição ou realização de obras de remodelação ou restauro profundos que obriguem a desocupação do locado – tem de ser dado início às obras no prazo de 6 meses contados da desocupação da casa.

Se não forem cumpridos os prazos referidos, tem de ser paga uma indemnização do senhorio ao inquilino correspondente a 10 anos de renda.

Indemnização no caso de arrendamento não habitacional

Nos contratos de arrendamento não habitacional, o senhorio só pode denunciar o contrato nos seguintes casos:

  • para demolição ou realização de obras de remodelação ou restauro profundos que obriguem à desocupação do locado, desde que não resulte local com características equivalentes às do locado, onde seja possível a manutenção do arrendamento;
  • mediante comunicação ao arrendatário com antecedência não inferior a cinco anos sobre a data em que pretenda a cessação.

Esta denúncia dá lugar a indemnização pelo senhorio ao inquilino e os trabalhadores do estabelecimento, separadamente, pelos prejuízos que comprovadamente resultem da cessação do contrato de arrendamento.

Esta indemnização só não acontece em relação ao inquilino se o arrendamento tiver sido objeto de trespasse nos 3 anos anteriores.

No caso da demolição ou realização de obras de remodelação ou restauro profundos que obriguem à desocupação do locado, deve ser paga uma indemnização pelo senhorio ao inquilino no valor mínimo correspondente a 2 anos de renda, não podendo este ser inferior a duas vezes o montante de 1/15 do valor patrimonial tributário do locado, a qual é descontada na indemnização devida ao inquilino pelos prejuízos que comprovadamente resultem da cessação do contrato.

Há lugar a indemnização noutras situações?

No âmbito de uma ação judicial, podem ser provados danos patrimoniais ou morais nas mais diversas situações e, em especial, relativamente a obrigações do senhorio, no âmbito de um contrato de arrendamento, que poderão resultar numa indemnização do senhorio ao inquilino.

No entanto, as que referimos acima são as situações que se encontram especialmente previstas na lei e por isso foram as descritas neste artigo.

– artigo redigido com base no Código Civil (Decreto-Lei n.º 47344) e no Regime Jurídico das Obras em Prédios Arrendados (Decreto-Lei n.º 157/2006).

Susana Pinto Lima

Sempre com a missão de informar e ajudar as pessoas nesta área tão complicada, licenciou-se em Direito pela Universidade do Porto e abriu um escritório próprio como advogada, acreditando ser um pequeno peso que equilibra mais os pratos da balança da justiça.