A denúncia do contrato de arrendamento, seja por iniciativa do senhorio, seja por iniciativa do inquilino, é uma forma de rescisão do contrato a par do acordo, da resolução e da caducidade.
Para sabermos que regras se aplicam à denúncia, é preciso distinguir principalmente se se trata de um contrato celebrado com prazo certo ou um contrato de duração indeterminada e se a iniciativa parte do senhorio ou do inquilino. Explicamos-lhe tudo neste artigo.
NOTA: Ao abrigo do princípio da liberdade contratual, as regras abaixo poderão ser alteradas pelo contrato concreto celebrado entre o senhorio e o inquilino. Consulte sempre o seu contrato.
O que é um contrato de arrendamento?
Trata-se do acordo através do qual o proprietário (senhorio) de um bem imóvel (ex.: casa) se obriga a disponibiliza-lo para o uso (para habitação ou não) de outra pessoa (inquilino), mediante o pagamento por parte dessa pessoa de um determinado montante mensal (renda), por um período de tempo certo (prazo certo) ou não (duração indeterminada).
Que tipos de contrato de arrendamento existem?
![contrato de arrendamento para habitação](https://trabalhador.pt/wp-content/uploads/2020/01/contrato-de-arrendamento-para-habita%C3%A7%C3%A3o-1024x683.jpg)
No que concerne à duração do contrato, teremos de distinguir dois tipos de contrato:
- O contrato com prazo certo: no contrato, é fixado um prazo de duração do arrendamento (entre 1 e 30 anos), que, atingindo o seu termo sem que nem o senhorio nem o inquilino se oponha, se renova automaticamente por igual período ou por mais 3 anos se a duração for inferior (ex.: um contrato de 1 ano renova-se por mais 3 anos), exceto, neste último caso, se for um contrato para habitação não permanente ou para fins especiais transitórios;
- O contrato de duração indeterminada: no contrato, não é fixado prazo de duração do arrendamento.
Esta distinção é importante para sabemos o tipo de denúncia que pode existir:
- No contrato com prazo certo, a rescisão pode ser feita:
- pelo senhorio através de uma oposição à renovação; ou
- pelo inquilino através de uma oposição à renovação ou denúncia (neste último caso, o inquilino rescinde antes de passado o prazo de duração do contrato).
- No contrato de duração indeterminada, a rescisão pode ser feita:
- pelo senhorio, através de denúncia justificada; ou
- pelo inquilino, desde que após 6 meses de duração do contrato, através de denúncia independente de qualquer justificação.
Denúncia do contrato com prazo certo
![contrato de arrendamento com prazo certo](https://trabalhador.pt/wp-content/uploads/2020/09/contrato-de-arrendamento-com-prazo-certo-1024x726.jpg)
Denúncia do contrato de arrendamento pelo senhorio
No contrato com prazo certo, a denúncia pelo senhorio será feita pela sua oposição a que o contrato com prazo certo se renove automaticamente no seu termo, comunicando essa oposição ao inquilino com antecedência em relação a esse termo definida de acordo com o prazo de duração inicial ou da renovação do contrato. Assim:
Prazo do contrato | Antecedência |
---|---|
Igual ou superior a 6 anos | 240 dias |
Igual ou superior a 1 ano (e inferior a 6 anos) | 120 dias |
Igual ou superior a 6 meses (e inferior a 1 ano) | 60 dias |
Inferior a 6 meses | Um terço do prazo |
O senhorio pode opor-se logo à primeira renovação do contrato?
Pode, mas esta só surtirá efeitos decorridos 3 anos da celebração do contrato com prazo certo, exceto se a oposição se fundar em necessidade de habitação pelo próprio ou pelos seus descendentes em 1.º grau.
Denúncia do contrato de arrendamento pelo inquilino
No contrato com prazo certo, o inquilino poderá optar pela denúncia através da oposição a que o contrato se renove automaticamente no seu termo, comunicando essa oposição ao senhorio com antecedência em relação a esse termo definida de acordo com o prazo de duração inicial ou da renovação do contrato. Assim:
Prazo do contrato | Antecedência |
---|---|
Igual ou superior a 6 anos | 120 dias |
Igual ou superior a 1 ano (e inferior a 6 anos) | 90 dias |
Igual ou superior a 6 meses (e inferior a 1 ano) | 60 dias |
Inferior a 6 meses | Um terço do prazo |
E se o senhorio já tiver feito previamente a denúncia do contrato?
Caso tenha já decorrido um terço do prazo de duração inicial ou da renovação do contrato a termo certo, o inquilino poderá denuncia-lo a todo o tempo mediante comunicação ao senhorio com a seguinte antecedência:
Prazo do contrato | Antecedência |
---|---|
Prazo do contrato | Antecedência |
Igual ou superior a 1 ano | 120 dias |
Inferior a 1 ano | 60 dias |
E se o senhorio se tiver previamente feito a denúncia do contrato?
Se o senhorio tiver anteriormente feito a denúncia do contrato, opondo-se à renovação do contrato com prazo certo, o inquilino poderá denunciá-lo a todo o tempo mediante comunicação ao senhorio com uma antecedência não inferior a 30 dias do termo pretendido do contrato.
E se o inquilino não cumprir a antecedência exigida?
Caso o inquilino não cumpra a antecedência exigida para a comunicação da denúncia, tanto na modalidade de oposição à renovação como simples denúncia, a todo o tempo, do contrato com prazo certo, o contrato é rescindido, mas o inquilino terá de pagar as rendas correspondentes ao período de pré-aviso em falta, exceto se resultar de:
- Desemprego involuntário;
- Incapacidade permanente para o trabalho;
- Morte do inquilino ou de pessoa que com este viva em economia comum há mais de 1 ano.
Denúncia do contrato de duração indeterminada
![contrato de arrendamento de duracao indeterminada](https://trabalhador.pt/wp-content/uploads/2020/09/contrato-de-arrendamento-de-duracao-indeterminada-1024x726.jpg)
Denúncia do contrato de arrendamento pelo senhorio
O senhorio pode fazer a denúncia do contrato de arrendamento de duração indeterminada, mas apenas se apresentar justificação (inclusive, se for o caso, juntando documentação que o comprove) na comunicação dessa intenção ao inquilino com a antecedência mínima de 6 meses e nos seguintes casos:
- Necessidade de habitação pelo próprio ou pelos seus descendentes em 1.º grau;
- Para demolição ou realização de obras de remodelação ou restauro profundos que obriguem à desocupação do imóvel, desde que não resulte local com características equivalentes às do imóvel, onde seja possível a manutenção do arrendamento;
- Mediante comunicação ao inquilino com antecedência não inferior a 5 anos sobre a data em que pretenda a rescisão.
A denúncia pelo senhorio tem de ser confirmada?
Sim. A rescisão através de denúncia do contrato de arrendamento de duração indeterminada tem de ser confirmada pelo senhorio através de uma comunicação com a antecedência mínima de 1 ano e máxima de 15 meses relativamente à data da efetivação da rescisão. Caso esta confirmação não seja efetuada, a denúncia fica sem efeito.
Quando é que o inquilino tem de desocupar o imóvel?
No caso de rescisão através de denúncia do contrato de arrendamento de duração indeterminada pelo senhorio, o inquilino tem de desocupar o imóvel no prazo de 60 dias após a receção da confirmação da denúncia.
O inquilino tem direito a alguma compensação?
No caso de rescisão através de denúncia do contrato de arrendamento de duração indeterminada, pelo senhorio, por motivo de habitação ou obras, o inquilino terá direito:
- No caso de denúncia para habitação, ao montante equivalente a 1 ano de renda;
- No caso de denúncia por obras no imóvel, mediante acordo:
- A uma indemnização correspondente a 2 anos de renda, de valor não inferior a duas vezes o montante de 1/15 do valor patrimonial tributário do imóvel; ou
- À garantia de realojamento por período não inferior a 3 anos.
Denúncia do contrato de arrendamento pelo inquilino
O inquilino pode rescindir através de denúncia o contrato de arrendamento de duração indeterminada, independentemente de qualquer justificação, após 6 meses de duração do contrato e mediante comunicação ao senhorio com a seguinte antecedência:
Duração do contrato de arrendamento | Antecedência |
---|---|
1 ano ou mais | 120 dias |
Até 1 ano | 60 dias |
E se o senhorio já tiver feito a denúncia do contrato?
Caso o senhorio já tenha feito a denúncia do contrato de arrendamento de duração indeterminada, o inquilino pode denuncia-lo a todo o tempo mediante comunicação ao senhorio com a antecedência mínima de 30 dias do termo pretendido do contrato.
Minuta de oposição à renovação de contrato
Carta registada c/ aviso de receção
[Nome do inquilino]
[Morada do inquilino]
Exmo. Senhor
[nome do senhorio]
[morada do senhorio]
[local e data]
Assunto: Oposição à renovação do contrato de arrendamento com prazo certo.
Exmo. Senhor,
Como é do V. conhecimento, o contrato de arrendamento celebrado entre mim e V. Exa. atinge o seu termo e renovação automática no próximo dia [data].
Uma vez que não pretendo essa renovação, venho, tempestivamente, ao abrigo do artigo 1098.º do Código Civil, opor-me a essa renovação, tendo este contrato o seu termo em [data], data em que entregarei o imóvel livre de pessoas e bens.
Sem outro assunto de momento, subscrevo-me com os melhores cumprimentos,
[assinatura manuscrita do inquilino]
Minuta de denúncia de contrato
Carta registada c/ aviso de receção
[Nome do inquilino]
[Morada do inquilino]
Exmo. Senhor
[nome do senhorio]
[morada do senhorio]
[local e data]
Assunto: Denúncia do contrato de arrendamento de duração indeterminada.
Exmo. Senhor,
Serve a presente para comunicar a V/ Exa. a minha intenção em rescindir o contrato de arrendamento celebrado em [data].
Assim, venho, tempestivamente, ao abrigo do artigo 1102.º do Código Civil, denunciar o contrato, tendo este contrato o seu termo em [data], data em que entregarei o imóvel livre de pessoas e bens.
Melhores cumprimentos,
[assinatura manuscrita do inquilino]
– Artigo redigido por uma jurista com base no Código Civil.