Denúncia do contrato de arrendamento: tudo o que precisa saber

A denúncia do contrato de arrendamento, seja por iniciativa do senhorio, seja por iniciativa do inquilino, é uma forma de rescisão do contrato de arrendamento a par do acordo, da resolução e da caducidade.

Para sabermos que regras se aplicam à denúncia, é preciso distinguir principalmente se se trata de um contrato de arrendamento celebrado com prazo certo ou um contrato de duração indeterminada e se a iniciativa parte do senhorio ou do inquilino. Explicamos-lhe tudo neste artigo.

NOTA: Ao abrigo do princípio da liberdade contratual, as regras abaixo poderão ser alteradas pelo concreto contrato de arrendamento celebrado entre o senhorio e o inquilino. Consulte sempre o seu contrato.

O que é um contrato de arrendamento?

O contrato de arrendamento é o contrato através do qual o proprietário (senhorio) de um bem imóvel (ex.: casa) se obriga a disponibiliza-lo para o uso (para habitação ou não) de outra pessoa (inquilino), mediante o pagamento por parte dessa pessoa de um determinado montante mensal (renda), por um período de tempo certo (prazo certo) ou não (duração indeterminada).

Que tipos de contrato de arrendamento existem?

O contrato de arrendamento por ser a prazo certo ou de duração indeterminada

No que concerne à duração do contrato de arrendamento, teremos de distinguir dois tipos de contrato:

  • O contrato com prazo certo – no contrato, é fixado um prazo de duração do arrendamento (entre 1 e 30 anos), que, atingindo o seu termo sem que nem o senhorio nem o inquilino se oponha, se renova automaticamente por igual período ou por mais 3 anos se a duração for inferior (ex.: um contrato de 1 ano renova-se por mais 3 anos), exceto, neste último caso, se for um contrato para habitação não permanente ou para fins especiais transitórios;
  • O contrato de duração indeterminada – no contrato, não é fixado prazo de duração do arrendamento.

Esta distinção é importante para sabemos o tipo de denúncia que pode existir:

  • No contrato com prazo certo, a rescisão pode ser feita:
    • pelo senhorio através de uma oposição à renovação; ou
    • pelo inquilino através de uma oposição à renovação ou denúncia (neste último caso, o inquilino rescinde antes de passado o prazo de duração do contrato).
  • No contrato de duração indeterminada, a rescisão pode ser feita:
    • pelo senhorio, através de denúncia justificada; ou
    • pelo inquilino, desde que após 6 meses de duração do contrato, através de denúncia independente de qualquer justificação.

Contrato de arrendamento com prazo certo

A denúncia do contrato de arrendamento com prazo certo tem regras próprias

Denúncia do contrato de arrendamento pelo senhorio

No contrato de arrendamento com prazo certo, a denúncia pelo senhorio será feita pela sua oposição a que o contrato de arrendamento com prazo certo se renove automaticamente no seu termo, comunicando essa oposição ao inquilino com antecedência em relação a esse termo definida de acordo com o prazo de duração inicial ou da renovação do contrato. Assim:

Prazo do contrato de arrendamentoAntecedência
Igual ou superior a 6 anos240 dias
Igual ou superior a 1 ano (e inferior a 6 anos)120 dias
Igual ou superior a 6 meses (e inferior a 1 ano)60 dias
Inferior a 6 mesesUm terço do prazo

O senhorio pode opor-se logo à primeira renovação do contrato?

Pode, mas esta só surtirá efeitos decorridos 3 anos da celebração do contrato de arrendamento com prazo certo, exceto se a oposição se fundar em necessidade de habitação pelo próprio ou pelos seus descendentes em 1.º grau.

Denúncia do contrato de arrendamento pelo inquilino

No contrato de arrendamento com prazo certo, o inquilino poderá optar pela denúncia através da oposição a que o contrato de arrendamento se renove automaticamente no seu termo, comunicando essa oposição ao senhorio com antecedência em relação a esse termo definida de acordo com o prazo de duração inicial ou da renovação do contrato. Assim:

Prazo do contrato de arrendamentoAntecedência
Igual ou superior a 6 anos120 dias
Igual ou superior a 1 ano (e inferior a 6 anos)90 dias
Igual ou superior a 6 meses (e inferior a 1 ano)60 dias
Inferior a 6 mesesUm terço do prazo

E se o senhorio já tiver feito previamente a denúncia do contrato?

Caso tenha já decorrido um terço do prazo de duração inicial ou da renovação do contrato de arrendamento a termo certo, o inquilino poderá denuncia-lo a todo o tempo mediante comunicação ao senhorio com a seguinte antecedência:

Prazo do contrato de arrendamentoAntecedência
Prazo do contratoAntecedência
Igual ou superior a 1 ano120 dias
Inferior a 1 ano60 dias

E se o senhorio se tiver previamente feito a denúncia do contrato?

Se o senhorio tiver anteriormente feito a denúncia do contrato, opondo-se à renovação do contrato de arrendamento com prazo certo, o inquilino poderá denunciá-lo a todo o tempo mediante comunicação ao senhorio com uma antecedência não inferior a 30 dias do termo pretendido do contrato.

E se o inquilino não cumprir a antecedência exigida?

Caso o inquilino não cumpra a antecedência exigida para a comunicação da denúncia, tanto na modalidade de oposição à renovação como simples denúncia, a todo o tempo, do contrato de arrendamento com prazo certo, o contrato é rescindido, mas o inquilino terá de pagar as rendas correspondentes ao período de pré-aviso em falta, exceto se resultar de:

  • Desemprego involuntário;
  • Incapacidade permanente para o trabalho;
  • Morte do inquilino ou de pessoa que com este viva em economia comum há mais de 1 ano.

Contrato de arrendamento de duração indeterminada

No contrato de duração indeterminada não é fixado prazo de duração do arrendamento

Denúncia do contrato de arrendamento pelo senhorio

O senhorio pode fazer a denúncia do contrato de arrendamento de duração indeterminada, mas apenas se apresentar justificação (inclusive, se for o caso, juntando documentação que o comprove) na comunicação dessa intenção ao inquilino com a antecedência mínima de 6 meses e nos seguintes casos:

  • Necessidade de habitação pelo próprio ou pelos seus descendentes em 1.º grau;
  • Para demolição ou realização de obras de remodelação ou restauro profundos que obriguem à desocupação do imóvel, desde que não resulte local com características equivalentes às do imóvel, onde seja possível a manutenção do arrendamento;
  • Mediante comunicação ao inquilino com antecedência não inferior a 5 anos sobre a data em que pretenda a rescisão.

A denúncia pelo senhorio tem de ser confirmada?

Sim. A rescisão através de denúncia do contrato de arrendamento de duração indeterminada tem de ser confirmada pelo senhorio através de uma comunicação com a antecedência mínima de 1 ano e máxima de 15 meses relativamente à data da efetivação da rescisão. Caso esta confirmação não seja efetuada, a denúncia fica sem efeito.

Quando é que o inquilino tem de desocupar o imóvel?

No caso de rescisão através de denúncia do contrato de arrendamento de duração indeterminada pelo senhorio, o inquilino tem de desocupar o imóvel no prazo de 60 dias após a receção da confirmação da denúncia.

O inquilino tem direito a alguma compensação?

No caso de rescisão através de denúncia pelo senhorio do contrato de arrendamento de duração indeterminada por motivo de habitação ou obras, o inquilino terá direito:

  • No caso de denúncia para habitação, ao montante equivalente a 1 ano de renda;
  • No caso de denúncia por obras no imóvel, mediante acordo:
    • A uma indemnização correspondente a 2 anos de renda, de valor não inferior a duas vezes o montante de 1/15 do valor patrimonial tributário do imóvel; ou
    • À garantia de realojamento por período não inferior a 3 anos.

Denúncia do contrato de arrendamento pelo inquilino

O inquilino pode rescindir através de denúncia o contrato de arrendamento de duração indeterminada, independentemente de qualquer justificação, após 6 meses de duração do contrato e mediante comunicação ao senhorio com a seguinte antecedência:

Duração do contrato de arrendamentoAntecedência
1 ano ou mais120 dias
Até 1 ano60 dias

E se o senhorio já tiver feito a denúncia do contrato?

Caso o senhorio já tenha feito a denúncia do contrato de arrendamento de duração indeterminada, o inquilino pode denuncia-lo a todo o tempo mediante comunicação ao senhorio com a antecedência mínima de 30 dias do termo pretendido do contrato.

Minuta de oposição à renovação de contrato de arrendamento

Carta registada c/ aviso de receção

[Nome do inquilino]
[Morada do inquilino]

                                                                                               Exmo. Senhor
                                                                                               [nome do senhorio]
                                                                                               [morada do senhorio]

[local e data]

Assunto: Oposição à renovação do contrato de arrendamento com prazo certo.

Exmo. Senhor,

Como é do V. conhecimento, o contrato de arrendamento celebrado entre mim e V. Exa. atinge o seu termo e renovação automática no próximo dia [data].

Uma vez que não pretendo essa renovação, venho, tempestivamente, ao abrigo do artigo 1098.º do Código Civil, opor-me a essa renovação, tendo este contrato o seu termo em [data], data em que entregarei o imóvel livre de pessoas e bens.

Sem outro assunto de momento, subscrevo-me com os melhores cumprimentos,

[assinatura manuscrita do inquilino]

Minuta de denúncia de contrato de arrendamento

Carta registada c/ aviso de receção

[Nome do inquilino]
[Morada do inquilino]

                                                                                               Exmo. Senhor
                                                                                               [nome do senhorio]
                                                                                               [morada do senhorio]

[local e data]

Assunto: Denúncia do contrato de arrendamento de duração indeterminada.

Exmo. Senhor,

Serve a presente para comunicar a V/ Exa. a minha intenção em rescindir o contrato de arrendamento celebrado em [data].

Assim, venho, tempestivamente, ao abrigo do artigo 1102.º do Código Civil, denunciar o contrato, tendo este contrato o seu termo em [data], data em que entregarei o imóvel livre de pessoas e bens.

Melhores cumprimentos,

[assinatura manuscrita do inquilino]

– Artigo redigido por uma jurista com base no Código Civil.

A redação do trabalhador.pt