Rescisão do contrato de arrendamento: do acordo à denúncia

A rescisão do contrato de arrendamento urbano é uma questão que cria diversas dúvidas, porque a rescisão pode assumir várias formas (acordo, resolução, caducidade ou denúncia), implicar ou não justificação e estar sujeito a diferentes prazos de acordo com o tipo de contrato (para habitação ou não; de duração certa ou indeterminada), da sua duração e de quem o rescinde (o senhorio ou o inquilino).

Neste artigo, abordamos a rescisão do contrato de arrendamento, procurando dar resposta a algumas das questões mais frequentes sobre este tema. Boa leitura!

NOTA: Ao abrigo do princípio da liberdade contratual, as regras abaixo poderão ser alteradas pelo concreto contrato celebrado entre o senhorio e o inquilino. Consulte sempre o seu contrato.

O que é um contrato de arrendamento?

Trata-se do contrato através do qual o proprietário (senhorio) de um bem imóvel (ex.: casa) se obriga a disponibiliza-lo para o uso (para habitação ou não) de outra pessoa (inquilino), mediante o pagamento por parte dessa pessoa de um determinado montante mensal (renda), por um período de tempo certo (prazo certo) ou não (duração indeterminada).

Quais os tipos de rescisão do contrato de arrendamento?

A rescisão do contrato de arrendamento pode assumir a forma de:

  • Acordo: quando o senhorio e o inquilino decidem, de comum acordo, rescindir o contrato;
  • Resolução: quando existe um incumprimento contratual (algo que estava estipulado no contrato foi violado) por uma das partes (senhorio ou inquilino) e a outra parte (inquilino ou senhorio) rescinde o contrato com esse fundamento;
  • Caducidade: em termos gerais, quando algo que era condição de existência do contrato deixa de existir;
  • Denúncia: quando uma das partes (inquilino ou senhorio) quer rescindir o contrato e comunica essa intenção à outra parte (senhorio ou inquilino).

Quais os efeitos da rescisão do contrato de arrendamento?

A rescisão do contrato de arrendamento implica que o inquilino desocupe e entregue as chaves do imóvel ao senhorio, fazendo as reparações que lhe incumbam, deixando, por sua vez, de pagar a renda. Regra geral, o prazo para a desocupação do imóvel após a rescisão do contrato de arrendamento é de 1 mês, mas nem sempre é assim, conforme veremos abaixo.

Rescisão do contrato por acordo

Caso o senhorio e o inquilino queiram avançar com a rescisão do contrato de arrendamento por acordo, poderão fazê-lo em qualquer altura e de qualquer forma. No entanto, esse acordo terá de obrigatoriamente assumir a forma escrita quando:

  • Não produza efeitos imediatamente, ou seja, não exista o imediato abandono do imóvel e consequente não pagamento das rendas; ou
  • implique uma compensação ou outra especificidade que deverá ser prevista em cláusula própria (cláusula compensatória ou cláusula acessória).

Rescisão do contrato por resolução

Como se disse acima, o incumprimento contratual é fundamento de rescisão do contrato de arrendamento (no caso, resolução) tanto por parte do senhorio em relação a um incumprimento do inquilino, como do inquilino em relação a um incumprimento do senhorio.

O inquilino incumpre o contrato quando:

  • Não pague a renda, encargos ou despesas há 3 meses ou mais;
  • Pague atrasado mais de 8 dias e por mais de 4 vezes num período de 12 meses, quando o senhorio tenha avisado o inquilino por carta registada com aviso de receção que, após o terceiro atraso, poria fim ao arrendamento;
  • Se oponha à realização de uma obra ordenada por autoridade pública.

O senhorio incumpre o contrato quando:

  • Não realize obras que lhe caibam, comprometendo a habitabilidade do imóvel e, em geral, a aptidão deste para o uso previsto no contrato.

É ainda fundamento de resolução o incumprimento grave e com consequências tais que torne inexigível à outra parte (inquilino ou senhorio) a manutenção do arrendamento, por exemplo quando o inquilino:

  • Viole as regras de higiene, de sossego, de boa vizinhança ou de normas constantes do regulamento do condomínio;
  • Utilize o prédio de forma contrária à lei, aos bons costumes e à ordem pública;
  • Use o prédio para fim diverso daquele a que se destina (ainda que com isso não desgaste ou desvalorize o prédio);
  • Não use o prédio há mais de 1 ano (exceto se por motivo de força maior);
  • Deixe de gozar o prédio de forma ilícita, inválida ou ineficaz.

Como e quando fazer a resolução do contrato?

A resolução é comunicada à outra parte, através de carta registada, invocando fundamentadamente a obrigação incumprida. A resolução deve ser feita no prazo de 1 ano a contar do conhecimento do seu fundamento ou, caso esse fundamento seja pelo atraso ou não pagamento da renda, no prazo de 3 meses. Referir ainda que caso a resolução do contrato não seja feita dentro do prazo, o direito à resolução caduca.

A resolução poderá ficar sem efeito?

Sim, no caso de a resolução pelo senhorio ser pelo não pagamento da renda ou oposição à realização de obra ordenada por ordem pública, e o inquilino pagar a renda no prazo de 1 mês (embora só possa beneficiar desta possibilidade uma vez) ou deixar de se opor no prazo de 60 dias, a resolução ficará sem efeito.

Rescisão do contrato por caducidade

De acordo com a legislação, o contrato caduca quando:

  • Termine o prazo estabelecido no contrato ou na lei;
  • O contrato esteja subordinado a uma condição e essa condição se verifique ou se perceba que será impossível (ex.: até o inquilino terminar a faculdade);
  • Cessem os direitos ou poderes legais de administração sobre o imóvel;
  • Por morte do inquilino, exceto se:
    • Em contratos para habitação, sobreviva cônjuge que com ele residisse, unido de facto que com ele vivesse há mais de um ano ou pessoa que com ele vivesse em economia comum há mais de um ano, e tal seja comunicado ao senhorio; ou
    • Em contratos para fins não habitacionais, tenha existido uma transmissão da posição de inquilino em ato entre vivos a sucessores da atividade profissional (embora estes possam renunciar à transmissão, comunicando isso mesmo ao senhorio no prazo de 3 meses).
  • Pela perda do imóvel (ex.: penhora);
  • Pela expropriação por utilidade pública (ex.: para construção de uma autoestrada).

Caso o contrato caduque, o inquilino terá um prazo de 6 meses para desocupar o imóvel.

Rescisão do contrato por denúncia

No caso da rescisão do contrato de arrendamento por denúncia, teremos de distinguir dois tipos de contrato:

  • O contrato com prazo certo: no contrato, é fixado um prazo de duração do arrendamento (entre 1 e 30 anos), que, atingindo o seu termo sem que nem o senhorio nem o inquilino se oponha, se renova automaticamente por igual período ou por mais 3 anos se a duração for inferior (ex.: um contrato de 1 ano renova-se por mais 3 anos), exceto, neste último caso, se for um contrato para habitação não permanente ou para fins especiais transitórios;
  • O contrato de duração indeterminada: no contrato, não é fixado prazo de duração do arrendamento.

Assim, no:

  • Contrato com prazo certo, a rescisão do contrato de arrendamento pode ser feita:
    • pelo senhorio através de uma oposição à renovação; ou
    • pelo inquilino através de uma oposição à renovação ou denúncia (neste último caso, o inquilino rescinde antes de passado o prazo de duração do contrato).
  • Contrato de duração indeterminada, a rescisão do contrato pode ser feita:
    • pelo senhorio, através de denúncia justificada; ou
    • pelo inquilino, desde que após 6 meses de duração do contrato, através de denúncia independente de qualquer justificação.

Como é feita a rescisão por oposição à renovação pelo senhorio?

O senhorio pode opor-se a que o contrato com prazo certo se renove automaticamente no seu termo, comunicando essa oposição ao inquilino com antecedência em relação a esse termo definida de acordo com o prazo de duração inicial ou da renovação do contrato. Assim:

Prazo do contratoAntecedência
Igual ou superior a 6 anos240 dias
Igual ou superior a 1 ano (e inferior a 6 anos)120 dias
Igual ou superior a 6 meses (e inferior a 1 ano)60 dias
Inferior a 6 mesesUm terço do prazo

O senhorio pode opor-se logo à primeira renovação do contrato?

Pode, mas esta só surtirá efeitos decorridos 3 anos da celebração do contrato com prazo certo, exceto se a oposição se fundar em necessidade de habitação pelo próprio ou pelos seus descendentes em 1.º grau.

Como é feita a rescisão por oposição à renovação pelo inquilino?

O inquilino poderá opor-se a que o contrato com prazo certo se renove automaticamente no seu termo, comunicando essa oposição ao senhorio com antecedência em relação a esse termo definida de acordo com o prazo de duração inicial ou da renovação do contrato. Assim:

Prazo do contratoAntecedência
Igual ou superior a 6 anos120 dias
Igual ou superior a 1 ano (e inferior a 6 anos)90 dias
Igual ou superior a 6 meses (e inferior a 1 ano)60 dias
Inferior a 6 mesesUm terço do prazo

Como é feita a rescisão por denúncia do inquilino?

Caso tenha já decorrido um terço do prazo de duração inicial ou da renovação do contrato a termo certo, o inquilino poderá denuncia-lo a todo o tempo mediante comunicação ao senhorio com a seguinte antecedência:

Prazo do contratoAntecedência
Igual ou superior a 1 ano120 dias
Inferior a 1 ano60 dias

E se o senhorio se tiver previamente oposto à renovação do contrato?

Se o senhorio se tiver oposto anteriormente à renovação do contrato com prazo certo, o inquilino poderá denunciá-lo a todo o tempo mediante comunicação ao senhorio com uma antecedência não inferior a 30 dias do termo pretendido do contrato.

E se o inquilino não cumprir a antecedência exigida?

Caso o inquilino não cumpra a antecedência exigida para a comunicação de oposição à renovação ou denúncia do contrato com prazo certo, o contrato é rescindido, mas o inquilino terá de pagar as rendas correspondentes ao período de pré-aviso em falta, exceto se resultar de:

  • Desemprego involuntário;
  • Incapacidade permanente para o trabalho;
  • Morte do inquilino ou de pessoa que com este viva em economia comum há mais de 1 ano.

Como é feita a rescisão por denúncia do contrato de duração indeterminada pelo senhorio?

O senhorio pode denunciar o contrato de duração indeterminada, mas apenas se apresentar justificação (inclusive, se for o caso, juntando documentação que o comprove) na comunicação dessa intenção ao inquilino com a antecedência mínima de 6 meses e nos seguintes casos:

  • Necessidade de habitação pelo próprio ou pelos seus descendentes em 1.º grau;
  • Para demolição ou realização de obras de remodelação ou restauro profundos que obriguem à desocupação do imóvel, desde que não resulte local com características equivalentes às do imóvel, onde seja possível a manutenção do arrendamento;
  • Mediante comunicação ao inquilino com antecedência não inferior a 5 anos sobre a data em que pretenda a rescisão.

A rescisão através de denúncia pelo senhorio tem de ser confirmada?

Sim. A rescisão através de denúncia do contrato de duração indeterminada tem de ser confirmada pelo senhorio através de uma comunicação com a antecedência mínima de 1 ano e máxima de 15 meses relativamente à data da efetivação da rescisão. Caso esta confirmação não seja efetuada, a denúncia fica sem efeito.

Quando é que o inquilino tem de desocupar o imóvel?

No caso de rescisão através de denúncia do contrato de duração indeterminada pelo senhorio, o inquilino tem de desocupar o imóvel no prazo de 60 dias após a receção da confirmação da denúncia.

O inquilino tem direito a alguma compensação pela denúncia pelo senhorio?

No caso de rescisão através de denúncia pelo senhorio do contrato de duração indeterminada por motivo de habitação ou obras, o inquilino terá direito:

  • No caso de denúncia para habitação, ao montante equivalente a 1 ano de renda;
  • No caso de denúncia por obras no imóvel, mediante acordo:
    • A uma indemnização correspondente a 2 anos de renda, de valor não inferior a duas vezes o montante de 1/15 do valor patrimonial tributário do imóvel; ou
    • À garantia de realojamento por período não inferior a 3 anos.

Como é feita a rescisão por denúncia do contrato de duração indeterminada pelo inquilino?

O inquilino pode rescindir através de denúncia o contrato de duração indeterminada, independentemente de qualquer justificação, após 6 meses de duração do contrato e mediante comunicação ao senhorio com a seguinte antecedência:

Duração do contratoAntecedência
1 ano ou mais120 dias
Até 1 ano60 dias

E se o senhorio já tiver denunciado previamente o contrato?

Caso o senhorio já tivesse rescindido previamente através de denúncia o contrato de duração indeterminada, o inquilino pode denunciá-lo a todo o tempo mediante comunicação ao senhorio com a antecedência mínima de 30 dias do termo pretendido do contrato.

– Artigo redigido por uma Jurista com base no Código Civil.

Susana Pinto Lima

Sempre com a missão de informar e ajudar as pessoas nesta área tão complicada, licenciou-se em Direito pela Universidade do Porto e abriu um escritório próprio como advogada, acreditando ser um pequeno peso que equilibra mais os pratos da balança da justiça.