Rescisão do contrato de arrendamento: do acordo à denúncia

A rescisão do contrato de arrendamento urbano é uma questão que cria diversas dúvidas, porque a rescisão pode assumir várias formas (acordo, resolução, caducidade ou denúncia), implicar ou não justificação e estar sujeito a diferentes prazos de acordo com o tipo de contrato (para habitação ou não; de duração certa ou indeterminada), da sua duração e de quem o rescinde (o senhorio ou o inquilino).

Neste artigo, pretendemos esclarecer tudo o que precisa saber sobre a rescisão do contrato de arrendamento.

NOTA: Ao abrigo do princípio da liberdade contratual, as regras abaixo poderão ser alteradas pelo concreto contrato de arrendamento celebrado entre o senhorio e o inquilino. Consulte sempre o seu contrato.

O que é um contrato de arrendamento?

O contrato de arrendamento é o contrato através do qual o proprietário (senhorio) de um bem imóvel (ex.: casa) se obriga a disponibiliza-lo para o uso (para habitação ou não) de outra pessoa (inquilino), mediante o pagamento por parte dessa pessoa de um determinado montante mensal (renda), por um período de tempo certo (prazo certo) ou não (duração indeterminada).

Tipos de rescisão do contrato de arrendamento

A rescisão do contrato de arrendamento pode assumir a forma de:

  • Acordo – quando o senhorio e o inquilino decidem, de comum acordo, rescindir o contrato de arrendamento;
  • Resolução – quando existe um incumprimento contratual (algo que estava estipulado no contrato e não foi cumprido) por uma das partes (senhorio ou inquilino) e a outra parte (inquilino ou senhorio) rescinde o contrato com esse fundamento;
  • Caducidade – em termos gerais, quando algo que era condição de existência do contrato deixa de existir;
  • Denúncia – quando uma das partes (inquilino ou senhorio) quer rescindir o contrato e comunica essa intenção à outra parte (senhorio ou inquilino).

Rescisão do contrato por acordo

Caso o senhorio e o inquilino queiram rescindir o contrato de arrendamento por acordo, poderão fazê-lo em qualquer altura e de qualquer forma.

No entanto, esse acordo terá de obrigatoriamente assumir a forma escrita quando:

  • Não produza efeitos imediatamente, ou seja, não exista o imediato abandono do imóvel e consequente não pagamento das rendas; ou
  • implique uma compensação ou outra especificidade que deverá ser prevista em cláusula própria (cláusula compensatória ou cláusula acessória).

Rescisão do contrato por resolução

Como se disse acima, o incumprimento contratual é fundamento de rescisão do contrato de arrendamento (no caso, resolução) tanto por parte do senhorio em relação a um incumprimento do inquilino, como do inquilino em relação a um incumprimento do senhorio.

O inquilino incumpre o contrato de arrendamento quando:

  • Não pague a renda, encargos ou despesas há 3 meses ou mais;
  • Pague atrasado mais de 8 dias e por mais de 4 vezes num período de 12 meses, quando o senhorio tenha avisado o inquilino por carta registada com aviso de receção que, após o terceiro atraso, poria fim ao arrendamento;
  • Se oponha à realização de uma obra ordenada por autoridade pública.

O senhorio incumpre o contrato de arrendamento quando:

  • Não realize obras que lhe caibam, comprometendo a habitabilidade do imóvel e, em geral, a aptidão deste para o uso previsto no contrato.

É ainda fundamento de resolução o incumprimento grave e com consequências tais que torne inexigível à outra parte (inquilino ou senhorio) a manutenção do arrendamento, por exemplo quando o inquilino:

  • Viole as regras de higiene, de sossego, de boa vizinhança ou de normas constantes do regulamento do condomínio;
  • Utilize o prédio de forma contrária à lei, aos bons costumes e à ordem pública;
  • Use o prédio para fim diverso daquele a que se destina (ainda que com isso não desgaste ou desvalorize o prédio);
  • Não use o prédio há mais de 1 ano (exceto se por motivo de força maior);
  • Deixe de gozar o prédio de forma ilícita, inválida ou ineficaz.

Como é feita a resolução do contrato de arrendamento?

A resolução do contrato de arrendamento é comunicada à outra parte, através de carta registada, invocando fundamentadamente o incumprimento do contrato de arrendamento.

Quando deve ser feita a resolução do contrato?

A resolução do contrato de arrendamento deve ser feita no prazo de 1 ano a contar do conhecimento do seu fundamento ou, caso esse fundamento seja pelo atraso ou não pagamento da renda, no prazo de 3 meses. Se a resolução do contrato de arrendamento não for feita dentro do prazo, o direito à resolução caduca.

A resolução do contrato poderá ficar sem efeito?

Sim, no caso de a resolução pelo senhorio ser pelo não pagamento da renda ou oposição à realização de obra ordenada por ordem pública, e o inquilino pagar a renda no prazo de 1 mês (embora só possa beneficiar desta possibilidade uma vez) ou deixar de se opor no prazo de 60 dias, a resolução ficará sem efeito.

Rescisão do contrato por caducidade

O contrato de arrendamento caduca quando:

  • Termine o prazo estabelecido no contrato ou na lei;
  • O contrato esteja subordinado a uma condição e essa condição se verifique ou se perceba que será impossível (ex.: até o inquilino terminar a faculdade);
  • Cessem os direitos ou poderes legais de administração sobre o imóvel;
  • Por morte do inquilino, exceto se:
    • Em contratos para habitação, sobreviva cônjuge que com ele residisse, unido de facto que com ele vivesse há mais de um ano ou pessoa que com ele vivesse em economia comum há mais de um ano, e tal seja comunicado ao senhorio; ou
    • Em contratos para fins não habitacionais, tenha existido uma transmissão da posição de inquilino em ato entre vivos a sucessores da atividade profissional (embora estes possam renunciar à transmissão, comunicando isso mesmo ao senhorio no prazo de 3 meses).
  • Pela perda do imóvel (ex.: penhora);
  • Pela expropriação por utilidade pública (ex.: para construção de uma autoestrada).

Caso o contrato de arrendamento caduque, o inquilino terá um prazo de 6 meses para desocupar o imóvel.

Rescisão do contrato por denúncia

No caso da denúncia do contrato de arrendamento, teremos de distinguir dois tipos de contrato:

  • O contrato de arrendamento com prazo certo – no contrato, é fixado um prazo de duração do arrendamento (entre 1 e 30 anos), que, atingindo o seu termo sem que nem o senhorio nem o inquilino se oponha, se renova automaticamente por igual período ou por mais 3 anos se a duração for inferior (ex.: um contrato de 1 ano renova-se por mais 3 anos), exceto, neste último caso, se for um contrato para habitação não permanente ou para fins especiais transitórios;
  • O contrato de arrendamento duração indeterminada – no contrato, não é fixado prazo de duração do arrendamento.

Assim:

  • No contrato com prazo certo, a rescisão pode ser feita:
    • pelo senhorio através de uma oposição à renovação; ou
    • pelo inquilino através de uma oposição à renovação ou denúncia (neste último caso, o inquilino rescinde antes de passado o prazo de duração do contrato).
  • No contrato de duração indeterminada, a rescisão pode ser feita:
    • pelo senhorio, através de denúncia justificada; ou
    • pelo inquilino, desde que após 6 meses de duração do contrato, através de denúncia independente de qualquer justificação.

Efeitos da rescisão do contrato de arrendamento

A rescisão do contrato de arrendamento implica que o inquilino desocupe e entregue as chaves do imóvel ao senhorio, fazendo as reparações que lhe incumbam, deixando, por sua vez, de pagar a renda.

Regra geral, o prazo para a desocupação do imóvel após a rescisão do contrato de arrendamento é de 1 mês, mas nem sempre é assim, conforme veremos abaixo.

– Artigo redigido por uma jurista com base no Código Civil.

A redação do trabalhador.pt