Despejo: o que é, fundamentos e trâmites

Quando, por qualquer motivo, um contrato de arrendamento termina, uma das consequências desse termo é a desocupação do locado e entrega das chaves pelo inquilino ao senhorio. No entanto, existem situações em que esta desocupação não se verifica e, nesses casos, o senhorio pode socorrer-se do chamado “despejo”.

Mas o que é o despejo? Com que fundamentos pode ser intentado? Como é intentado e como se processa? São a estas e outras questões que lhe iremos responder neste artigo. Boa leitura!

O que é o despejo?

O despejo consiste no desalojamento forçado dos inquilinos que ocupam o prédio arrendado, pelo senhorio, e na ação tendente a tal fim, a qual é intentada pelo senhorio.

O que fundamenta um despejo?

Uma vez que existe um contrato de arrendamento entre o senhorio e o inquilino, o senhorio não poderá despejar o inquilino sem mais, ou seja, sem que uma determinada situação fundamente esse despejo.

Assim, o senhorio poderá usar do despejo quando se verifique uma situação que fundamente a cessação/termo do contrato de arrendamento, nomeadamente:

• Falta de pagamento das rendas pelo inquilino – esta situação dá o direito ao senhorio de resolver/terminar o contrato de arrendamento e, uma vez inexistindo contrato de arrendamento, o inquilino deverá abandonar o locado, sob pena de poder ser despejado;
• Verificação do termo do contrato de arrendamento – o qual pode acontecer por:
  • Revogação – o senhorio e o inquilino podem celebrar um acordo em que decidem revogar o contrato de arrendamento. A revogação torna imediatamente exigível a desocupação do local e a sua entrega, com as reparações que incubam ao inquilino. Caso contrário, o senhorio poderá despejá-lo;
  • Resolução – tanto o senhorio como o inquilino podem resolver o contrato de arrendamento com fundamento no incumprimento do contrato pela outra parte. Nesses casos, o contrato de arrendamento termina e, com o termo, o inquilino deverá desocupar o locado após o decurso de 1 mês a contar da resolução, se outro prazo não for judicialmente fixado ou acordado pelas partes. Nomeadamente, são fundamentos para a resolução:
    • Pelo senhorio:
      • A violação pelo inquilino de regras de higiene, de sossego, de boa vizinhança ou de normas constantes do regulamento do condomínio;
      • A utilização do prédio pelo inquilino contrária à lei, aos bons costumes ou à ordem pública;
      • O uso do prédio pelo inquilino para fim diverso daquele a que se destina, ainda que a alteração do uso não implique maior desgaste ou desvalorização para o prédio;
      • O não uso do locado pelo inquilino por mais de um ano;
      • A cessão, total ou parcial, temporária ou permanente e onerosa ou gratuita, do gozo do prédio pelo inquilino, quando ilícita, inválida ou ineficaz perante o senhorio;
      • mora igual ou superior a três meses no pagamento da renda, encargos ou despesas que corram por conta do inquilino;
      • oposição pelo inquilino à realização de obra ordenada por autoridade pública;
      • mora superior a oito dias, no pagamento da renda, pelo inquilino, por mais de quatro vezes, seguidas ou interpoladas, num período de 12 meses, com referência a cada contrato.
    • Pelo inquilino:
      • não realização das obras a cargo do senhorio que a lei determine como tal, quando tal omissão comprometa a habitabilidade do locado e, em geral, a aptidão deste para o uso previsto no contrato.
  • Caducidade – ou seja, quando termina o prazo estabelecido no contrato no contrato de arrendamento ou na lei. Também neste caso, cessando o arrendamento, o inquilino terá de abandonar o locado, sob pena de ser despejado. A caducidade ocorre, nomeadamente, nas seguintes situações:
    • Quando o contrato esteja subordinado a uma condição e essa condição se verifique ou se perceba que será impossível (ex.: até o inquilino terminar a faculdade);
    • Quando cessem os direitos ou poderes legais de administração sobre o imóvel;
    • Quando ocorra a morte do inquilino;
    • Quando ocorra a perda do imóvel (ex.: penhora);
    • Quando ocorra expropriação por utilidade pública (ex.: para construção de uma autoestrada).
  • Denúncia – tanto o senhorio como o inquilino podem decidir colocar termo ao contrato de arrendamento, denunciando-o. Também nesse caso, o inquilino abandonará o locado ou, caso contrário, será despejado. Esta denúncia pode ocorrer:
    • No caso de um contrato de arrendamento celebrado com prazo certo:
      • Por iniciativa do senhorio, opondo-se à renovação do contrato, alcançado que esteja o prazo certo do contrato (por exemplo, 3 anos);
      • Por iniciativa do inquilino, opondo-se à renovação do contrato ou denunciando mesmo antes de alcançado o prazo certo.
    • No caso de um contrato de arrendamento de duração indeterminada:
      • Por iniciativa do senhorio, através de denúncia justificada;
      • Por iniciativa do inquilino, através de denúncia independente de qualquer justificação (desde que após 6 meses de duração do contrato).

Como é intentada a ação de despejo?

Em primeiro lugar, é importante perceber que o senhorio pode recorrer a uma de duas vias:

• Ação judicial de despejo – é intentada no Tribunal;
• Procedimento especial de despejo – é intentado no Balcão Nacional do Arrendamento (BNA).

Caso o senhorio opte por uma ação judicial, terá de ser redigida uma petição inicial dirigida ao Juiz do tribunal competente (que será o do local do prédio arrendado), na qual são expostos os motivos que fundamentam o despejo. Por outro lado, se o senhorio optar pelo procedimento especial de despejo, deverá apresentar um requerimento em formulário próprio ao Balcão Nacional do Arrendamento.

Quais os trâmites seguintes na ação de despejo?

Mais uma vez, teremos de distinguir o caso de o senhorio ter optado por uma ação judicial de despejo ou um procedimento especial de despejo. Assim:

• No caso de uma ação judicial de despejo – o inquilino será citado da petição inicial de despejo do senhorio para contestar no prazo de 30 dias. Depois, realizar-se-á a audiência de discussão e julgamento, que culminará numa sentença. Isto, claro, se, entretanto, o senhorio e o inquilino não alcançarem um acordo.
• No caso do procedimento especial de despejo – o inquilino é notificado para desocupar o locado ou opor-se no prazo de 15 dias. Se o inquilino desocupar o locado, o procedimento extingue-se. Se o inquilino se opuser, o BNA distribui o caso para o tribunal, onde o juiz pode decidir imediatamente ou marcar audiência de julgamento, a qual se realiza no prazo de 20 dias a contar da distribuição. Caso o juiz não consiga conciliar as partes, a audiência culmina numa sentença.

Quanto custa a ação de despejo?

No caso de uma ação judicial de despejo, terá de ser paga a taxa de justiça que é definida de acordo com o valor da ação. O valor da ação de despejo corresponde ao da renda de dois anos e meio, acrescido do valor das rendas em dívida ou do valor da indemnização requerida, consoante o que for superior. Assim, por exemplo:

No caso do procedimento especial de despejo, a taxa de justiça também depende do valor do procedimento, o qual corresponde ao valor da renda de dois anos e meio acrescido do valor das rendas em dívida. Assim:

• Se o valor do procedimento especial de despejo foi igual ou inferior a € 30.000,00, a taxa de justiça é de € 25,50;
• Se o valor do procedimento especial de despejo foi superior a 30.000,00, a taxa de justiça é de € 51,00.

Como é efetivado o despejo?

Existindo decisão judicial para desocupação do locado, o agente de execução ou, em certos casos, um oficial de justiça desloca-se ao locado para tomar posse do imóvel e lavra auto da diligência. A data em que esta diligência ocorre pode ser acordada entre senhorio e inquilino e, no caso de se tratar de residência, só pode ocorrer entre as 7h e as 21h.

Caso haja resistência por parte do inquilino, pode ser solicitada ajuda das autoridades policiais para arrombamento da porta e mudança da fechadura.

Relativamente aos bens móveis presentes dentro do locado, o agente de execução ou oficial de justiça procederá ao seu arrolamento (no fundo, à listagem dos bens lá presentes) e o inquilino tem um prazo de 30 dias para retirar os bens que lhe pertencem, sob pena de se considerarem perdidos.

– artigo redigido com base no Código Civil, Código do Processo Civil, Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), Balcão Nacional do Arrendamento e Procedimento Especial de Despejo.