A propriedade horizontal aplica-se a prédios com várias frações autónomas, a que costumamos chamar apartamentos, sendo que cada fração poderá ter um proprietário diferente, existindo também partes comuns do prédio, utilizadas por todos os proprietários (ex.: escadas).
O prédio em propriedade horizontal constitui, pois, uma relação de condomínio e, por isso, chamamos os proprietários das frações autónomas de condóminos. As várias questões relacionadas ao condomínio (ex.: manutenção das partes comuns do prédio) serão discutidas em assembleias de condóminos, sendo as decisões tomadas por maioria dos votos dos condóminos, os quais terão tanta força quanto a percentagem do valor total do prédio de que o condómino é proprietário.
As decisões serão reduzidas por escrito, em atas da assembleia de condóminos assinadas por estes, as quais serão guardadas pelo administrador do condomínio, podendo ser consultadas por qualquer condómino.
A propriedade horizontal constitui-se através de ato próprio, tendo um título constitutivo, e traz várias especificidades, as quais pretendemos dar-lhe a conhecer neste artigo. Boa leitura!
O que é a propriedade horizontal?
A propriedade horizontal é o regime de propriedade com proprietários diversos sobre frações, que compõem um mesmo edifício. Estas frações têm que ser autónomas, constituir unidades independentes, distintas e isoladas entre si, com saída própria para uma parte comum do prédio ou para a via pública.
Como se constitui a propriedade horizontal?
A propriedade horizontal é constituída através de ato próprio, o qual pode ser:
- Um negócio jurídico (um contrato);
- Usucapião (a posse durante certo lapso de tempo torna-se propriedade);
- Decisão administrativa (de uma câmara municipal, por exemplo);
- Decisão judicial (sentença do Tribunal em ação de divisão de coisa comum ou processo de inventário).
Este ato de constituição dará lugar a um documento a que chamamos título constitutivo da propriedade horizontal e que é obtido na Conservatória do Registo Predial.
O que consta do título constitutivo?
O título constitutivo da propriedade horizontal:
- Especifica as partes do edifício correspondentes às várias frações, por forma a que estas fiquem devidamente individualizadas;
- Fixa o valor relativo a cada fração, expresso em percentagem ou permilagem, do valor total do prédio;
- Pode ainda conter:
- Menção ao fim a que se destina cada fração ou parte comum (ex.: pode afetar certas zonas de partes comuns ao uso exclusivo por um dos condóminos);
- O regulamento do condomínio, disciplinando o uso, fruição e conservação, quer das partes comuns, quer das frações autónomas;
- A previsão do recurso a tribunal arbitral para a resolução de litígios emergentes da relação de condomínio.
O título constitutivo pode ser modificado?
Sim. Havendo acordo de todos os condóminos, o título constitutivo da propriedade horizontal pode ser modificado por:
- Escritura pública; ou
- Documento particular autenticado.
Pode ser o administrador do condomínio, em representação deste, a outorgar a escritura ou a elaborar e subscrever o documento particular autenticado, desde que o acordo conste de ata da assembleia de condóminos assinada por todos os condóminos.
O título constitutivo pode ser nulo?
Sim. Se os requisitos para ser constituída a propriedade horizontal não estiverem preenchidos (nomeadamente, não se tratar de prédio com várias frações autónomas), o título constitutivo é nulo, sujeitando o prédio ao regime da compropriedade (ou seja, a propriedade de várias pessoas sobre um mesmo prédio, sem que existam frações independentes nesse prédio).
A arguição da nulidade do título constitutivo da propriedade horizontal cabe aos condóminos e ao Ministério Público (neste último caso, se houver queixa por parte de entidade pública que aprove ou fiscalize as construções).
Quais são os direitos dos condóminos?
Os direitos dos condóminos ou proprietários das frações do prédio em propriedade horizontal são:
- A propriedade exclusiva da fração que lhe pertence; e
- A compropriedade das partes comuns do prédio.
Este conjunto de direitos é incindível, ou seja, não poderá existir propriedade exclusiva sobre a fração sem a compropriedade das partes comuns e vice-versa. Por isso, o condómino nunca poderá vender um desses direitos separadamente, nem poderá renunciar à parte comum como forma de não pagar as correspondentes despesas com a sua conservação e fruição.
Quais são as partes comuns do prédio?
As partes comuns do prédio, sobre as quais os condóminos ou proprietários das frações em propriedade horizontal são comproprietários, são as seguintes:
- Solo, alicerces, colunas, pilares, paredes mestras e outras partes que constituem a estrutura do prédio;
- Telhado e terraços de cobertura (mesmo que o terraço seja usado só por uma fração);
- Entradas, vestíbulos, escadas e corredores de uso ou passagem comum a dois ou mais condóminos;
- Instalações gerais de água, eletricidade, aquecimento, ar condicionado, gás, comunicações e semelhantes.
A menos que exista algo em contrário, presumem-se ainda partes comuns do prédio:
- Pátios e jardins anexos ao prédio;
- Elevadores;
- Dependências destinadas ao uso e habitação do porteiro;
- Garagens e outros lugares de estacionamento;
- Em geral, as coisas que não sejam afetadas ao uso exclusivo de um condómino.
Há limitações aos direitos dos condóminos?
Sim. Cada condómino tem os direitos de propriedade e compropriedade que vimos, mas a lei prevê certas limitações a estes direitos para que a liberdade de um condómino não prejudique a dos demais.
Assim, a lei prevê que é vedado aos condóminos:
- Prejudicar, quer com obras novas, quer por falta de reparação, a segurança, a linha arquitetónica ou o arranjo estético do prédio;
- Destinar a sua fração a usos ofensivos dos bons costumes;
- Dar à fração um fim diverso ao qual é destinada;
- Praticar quaisquer atos ou atividades que tenham sido proibidos no título constitutivo ou, posteriormente, por deliberação da assembleia de condóminos, aprovada sem oposição.
Diga-se, ainda, em relação às obras que modifiquem as linhas arquitetónicas ou o arranjo estético do edifício, que podem ser realizadas se para tal se obtiver prévia autorização da assembleia de condóminos, aprovada por maioria de dois terços do valor total do prédio.
Por último, refira-se que os condóminos não beneficiam de direito de preferência na venda das frações (terem preferência como compradores das outras frações em relação a outras pessoas), nem têm direito a pedir divisão das partes comuns do prédio.
Quem paga as despesas com as partes comuns?
As despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do prédio, bem como com o pagamento de serviços de interesse comum, são pagas por todos os condóminos na proporção do valor das suas frações (definido no título constitutivo da propriedade horizontal), desde que se possam servir dessas partes comuns.
As despesas são deliberadas em assembleia de condóminos, no entanto, no que concerne a reparações indispensáveis e urgentes, e na falta ou impedimento do administrador do condomínio, as obras podem ser levadas a efeito por iniciativa de qualquer condómino.
As atas das assembleias de condóminos que deliberam as despesas servem de título executivo contra os devedores, podendo assim ser penhorados para pagamento das despesas.
E no caso de destruição do prédio?
Se o prédio for completamente destruído ou pelo menos três quartos do seu valor, qualquer condómino pode exigir a venda do terreno e dos materiais.
Se a destruição atingir uma parte menor, a assembleia de condóminos pode deliberar a reconstrução do edifício, sendo que os condóminos que não queiram participar na reconstrução podem ser obrigados a vender os seus direitos a outros condóminos.
É ainda de salientar que, tanto as frações como as partes comuns do prédio, têm seguro obrigatório de risco de incêndio e que o condomínio deve sempre ter um fundo comum de reserva, em conta bancária aberta para o efeito.
O regulamento do condomínio é obrigatório?
Havendo mais de 4 condóminos e caso não faça já parte do título constitutivo da propriedade horizontal, deve ser elaborado um regulamento do condomínio, que disciplina o uso, fruição e conservação das partes comuns do prédio.
Quando e como são feitas as assembleias de condóminos?
As assembleias de condóminos reúnem-se na primeira quinzena de janeiro para discussão e aprovação das contas do ano anterior e para aprovação do orçamento das despesas a efetuar nesse ano, podendo existir outras assembleias para discussão de outras questões.
A convocação da assembleia é efetuada pelo administrador do condomínio através de carta registada ou aviso convocatório, com a antecedência de 10 dias e devendo existir recibo de receção assinado pelos condóminos.
O administrador do condomínio é eleito pela própria assembleia de condóminos ou, a requerimento de qualquer dos condóminos, pelo tribunal, e a informação sobre a sua identificação deve estar afixada na entrada ou local de passagem comum do prédio.
Pode haver junção ou divisão de frações?
Sim. Em propriedade horizontal pode proceder-se à junção, numa só, de duas ou mais frações do mesmo prédio, desde que sejam contíguas (a menos que se trate de arrecadações ou garagens), sem que para isso seja necessária autorização dos restantes condóminos.
Por outro lado, a divisão de frações em novas frações autónomas só é permitida se for autorizada pelo título constitutivo ou pela assembleia de condóminos, sem qualquer oposição.
Os condóminos que juntaram ou dividiram frações têm de fazer isso constar no título constitutivo, alterando-o através de escritura pública ou documento particular autenticado, o qual deve ser comunicado ao administrador do condomínio no prazo de 10 dias.
Qual a diferença da propriedade vertical?
A chamada propriedade vertical trata-se da propriedade sobre um prédio por um só proprietário, não sendo possível vender as frações do prédio separadamente, mas apenas na totalidade, como unidade ou lote.
Caso queira autonomizar as frações de forma a vendê-las separadamente, o proprietário do prédio em propriedade vertical terá de constituí-lo como propriedade horizontal, através de um título constitutivo de propriedade horizontal.
– este artigo foi redigido por uma Jurista com base no Código Civil (Decreto-Lei n.º 47344/66) e no Regime da Propriedade Horizontal (Decreto-Lei n.º 268/94).
