Permuta de imóveis: o que é e como funciona?

A permuta de imóveis ou “troca de casas” trata-se de um contrato atípico, ou seja, um negócio jurídico que não se encontra especialmente previsto na lei, mas que, de acordo com o princípio da liberdade contratual, pode ser celebrado, existindo vontade das partes nesse sentido.

Existem, ainda assim, diversas regras gerais que se lhe aplicam e, neste artigo, pretendemos dar-lhe a conhecer essas regras, bem como as vantagens da permuta de imóveis face à compra e venda dos mesmos. Boa leitura!

O que é a permuta de imóveis?

A permuta de imóveis é um negócio jurídico oneroso celebrado entre duas partes (contrato) através do qual transmitem, de forma recíproca e simultânea, os seus direitos sobre determinados bens, no caso, imóveis, e que, por força deste contrato, passam a integrar o património das contrapartes. Ou seja, os contraentes “trocam” os imóveis entre si.

Como se celebra a permuta de imóveis?

Como dissemos acima, o contrato de permuta de imóveis não se encontra especialmente regulado na lei, no entanto, uma vez que se trata de um contrato que tem por objeto bens imóveis, para ser válido, deve ser celebrado sob a forma de:

  • Escritura pública – elaborada num cartório notarial; ou
  • Documento particular autenticado – um contrato escrito de forma particular entre as partes e autenticado por um advogado ou solicitador.

Que bens imóveis podem ser permutados?

Não existem requisitos quanto aos bens imóveis que possam ser permutados, ou seja, não é exigido que os bens que se pretendem trocar sejam idênticos, designadamente em termos de preço, tipologia ou localização. No caso de os valores dos imóveis serem distintos, tal é facilmente resolvido pelo pagamento da diferença pela parte que recebe o imóvel mais valioso.

Exemplo: um imóvel está avaliado em € 100.000,000 e o outro imóvel está avaliado em € 200.000,00. Estes imóveis podem ser permutados, sendo que a parte que recebe o imóvel de € 200.000,00 fará, junto com a entrega do imóvel avaliado em € 100.000,00, o pagamento do montante de € 100.000,00 à contraparte, de forma a igualar o preço do imóvel que lhe foi entregue.

Quem pode permutar imóveis?

Para celebrar um contrato de permuta de imóveis, existem apenas três requisitos básicos:

  • Ser proprietário de um imóvel;
  • Ter interesse na troca por um outro imóvel; e
  • O proprietário desse outro imóvel ter também interesse na permuta.

Os requisitos são simples, mas a concretização não é assim tão fácil se pensarmos que a contraparte terá não só de ser proprietária de um imóvel que nos interesse, mas também que terá de interessar-se pelo nosso imóvel.

Além disso, este tipo de contrato não é ainda muito popular em Portugal por isso poderá ser difícil encontrar mais pessoas que estejam dispostas à permuta de imóveis. Ainda assim, existem já determinadas ferramentas, onde poderá procurar interessados, nomeadamente:

  • “bolsas de permuta”, geridas por mediadores imobiliários;
  • grupos nas redes sociais dedicados a este tipo de negócio.

O que fazer quando existe um interessado na permuta?

Logo que se encontra um interessado na celebração de um contrato de permuta de imóveis, poder-se-á assegurar o cumprimento desse contrato através da celebração de um contrato-promessa.

Um contrato-promessa é um documento escrito, em que as partes se obrigam a celebrar um outro contrato (neste caso, o contrato de permuta de imóveis), definindo-se termos e condições, nomeadamente o valor atribuído aos imóveis, a data em que o contrato de permuta de imóveis será celebrado, bem como uma cláusula penal aplicável no caso de incumprimento do contrato-promessa por uma das partes.

Nos termos da lei e uma vez que o contrato prometido (o contrato de permuta de imóveis) se trata de um contrato oneroso de transmissão de direitos reais sobre edifícios, este contrato-promessa deve conter o reconhecimento presencial das assinaturas dos promitentes e a certificação, pela entidade que realiza aquele reconhecimento (notário, advogado ou solicitador), da existência da respetiva licença de utilização.

E se os imóveis a permutar estiverem hipotecados?

Caso os imóveis que se pretende permutar se encontrem onerados com hipotecas por os seus proprietários terem contraído crédito à habitação, os bancos que realizaram esse financiamento devem ser informados, com vista à entrega do distrate da hipoteca (que comprova que a hipoteca e o crédito à habitação se extinguiram) ou realizarem os registos provisórios das novas hipotecas, uma vez que esta é também uma oportunidade para renegociar as condições de financiamento.

Existem impostos a liquidar com a permuta de imóveis?

Depende. No caso de os imóveis a permutar terem o mesmo valor, não haverá lugar ao pagamento de impostos. No entanto, caso exista diferença de valores entre os imóveis, a parte que receber o imóvel de valor superior deve pagar:

  • IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) – imposto que incide sobre as transmissões, a título oneroso, do direito de propriedade ou de figuras parcelares desse direito, sobre bens imóveis situados no território nacional; e
  • IS (Imposto de Selo) – imposto aplicável aos atos não sujeitos a IVA.

Quais os documentos para a permuta de imóveis?

Para celebrar a permuta de imóveis, irá precisar da seguinte documentação:

  • Ficha Técnica da Habitação – para os prédios que tenham sido edificados ou que tenham sido submetidos  a obras de reconstrução, ampliação ou alteração após 30 de março de 2004;
  • Caderneta Predial atualizada (que se obtém nas Finanças);
  • Certidão do teor da descrição predial e das inscrições em vigor (que se obtem na Conservatória do Registo Predial);
  • Declaração para liquidação do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT), acompanhada do correspondente comprovativo de cobrança. Se houver isenção deste imposto, deve-se apresentar o documento comprovativo do mesmo;
  • Alvará da licença de utilização ou, no caso de já ter sido requerido mas não emitido, pode ser substituída pela exibição do alvará da licença de construção do imóvel, independentemente do respetivo prazo de validade, desde que:
    • O transmitente faça prova de que está requerida a licença de utilização;
    • O transmitente declare que a construção se encontra concluída, que não está embargada, que não foi notificado de apreensão do alvará de licença de construção, que o pedido de licença de utilização não foi indeferido, que decorreram mais de 50 dias sobre a data do seu requerimento e que não foi notificado para o pagamento das taxas devidas.

Quais as vantagens da permuta de imóveis?

A permuta de imóveis pode revelar-se uma solução bastante vantajosa em relação à compra e venda de imóveis:

  • Evitar financiamento bancário – na permuta de imóveis, uma vez que existe uma troca de bens, poderá não existir necessidade de recorrer ao crédito à habitação, uma vez que a obrigação no contrato poder-se-á cingir à entrega do imóvel ou, então, também de um montante que corresponde à diferença entre os valores dos imóveis, mas que será menor do que seria no caso da compra e venda.
  • Isenção ou redução de impostos – como vimos, a permuta de imóveis pode acarretar o pagamento de impostos, no entanto estes serão num montante menor do que acontece no caso da compra e venda de imóveis. Isto porque a taxa de IMT varia entre 1% e 8% de acordo com o valor de aquisição do imóvel ou valor patrimonial tributário, do tipo de habitação (urbana ou rústica), residência do comprador e finalidade e, enquanto que, na compra e venda, a taxa de IMT é calculada e aplicada de acordo com o valor presente na escritura ou com o valor patrimonial tributário (dependendo de qual for mais elevado), na permuta de imóveis, o valor a pagar de IMT e IS incide sobre o diferencial dos imóveis permutados.
  • Solução simples em casos de compropriedade – existem diversas situações, nomeadamente por efeito de recebimento de herança, em que duas pessoas (herdeiros) são comproprietários de mais do que um imóvel. Nestas situações, em vez da compra e venda, poder-se-á optar pela permuta das quotas dos herdeiros. Exemplo: duas irmãs receberam de herança dois imóveis, sendo proprietárias dos dois imóveis na proporção de metade cada uma. Decidem então celebrar uma permuta em que uma das irmãs cede a sua “metade” de um imóvel e recebe da irmã a outra “metade” do outro imóvel, tornando-se cada uma proprietária exclusiva de cada um dos imóveis.

– artigo redigido com base no Código Civil, Código do IMI e Decreto-Lei n.º 281/99.

Susana Pinto Lima

Sempre com a missão de informar e ajudar as pessoas nesta área tão complicada, licenciou-se em Direito pela Universidade do Porto e abriu um escritório próprio como advogada, acreditando ser um pequeno peso que equilibra mais os pratos da balança da justiça.