Escritura de imóvel: documentos, custo e processo

Normalmente, quando falamos numa escritura de imóvel, estamos a falar de um contrato de compra e venda, embora também possa estar em causa um contrato de doação ou um contrato de permuta.

A nossa lei obriga a que estes contratos estejam sujeitos a determinadas formalidades, concretamente, que sejam celebrados por escritura pública ou documento particular autenticado. É por isso aqui que entra a necessidade da escritura para que o direito de propriedade sobre determinado imóvel se transfira de uma pessoa (ex.: vendedor) para outra (ex.: comprador).

Neste artigo, pretendemos dar-lhe a conhecer tudo o que precisa de saber sobre a escritura de imóvel. Boa leitura!

O que é uma escritura?

A escritura é a formalização de um negócio jurídico, sendo escrito e assinado um contrato celebrado entre duas partes. Este contrato pode ter por objeto um imóvel e nele figura a vontade das partes (i.e. no caso de o contrato ser de compra e venda, a vontade do vendedor em vender e a vontade do comprador em comprar ou, no caso de o contrato ser uma doação, a vontade de o doador doar e a vontade do donatário em aceitar), bem como os elementos relevantes do negócio jurídico (i.e. o preço).

Como se processa uma escritura de imóvel?

É muito usual que, no caso da compra e venda de um imóvel, o comprador recorra a crédito à habitação junto de um banco. Por esse motivo, normalmente, na escritura de imóvel, temos, na realidade, duas escrituras ou, pelo menos, dois contratos:

• Contrato de compra e venda entre o vendedor e o comprador – em que se estipula a vontade em vender e a vontade em comprar, o preço, a transferência do direito de propriedade sobre o imóvel do vendedor para o comprador, etc.; e
• Contrato de mútuo (empréstimo/crédito) com hipoteca entre o comprador e o banco – em que se estipula o plano financeiro, taxas de juro e outras condições relativas ao crédito e através do qual se regista a garantia do banco, isto é, a hipoteca sobre o imóvel.

Onde é realizada a escritura de imóvel?

As escrituras de imóveis podem ser realizadas em:

• Cartórios Notariais – no caso destes, tem disponível o serviço “casa simples, casa segura”, que inclui não só a celebração da escritura pública, mas também a obtenção da diversa documentação necessária àquela, bem como a promoção do respetivo registo;
• Conservatórias do Registo Predial; ou
• Serviço Casa Pronta (portal online do Ministério da Justiça).

Quais os documentos necessários para a escritura?

Para a realização da escritura do imóvel, são necessários os seguintes documentos:

• Documentos de identificação civil e fiscal dos intervenientes (exemplo: cartão de cidadão);
• Contrato de promessa de compra e venda do imóvel (que normalmente é celebrado anteriormente à escritura de compra e venda);
• Certificado energético e da qualidade do ar interior dos edifícios do imóvel em questão;
• Certidão Permanente de Registo Predial do imóvel (trata-se do “bilhete de identidade do imóvel” disponível nas conservatórias);
• Caderneta Predial Urbana ou, na falta, o pedido de inscrição do prédio na matriz (modelo I do IMI), que são documentos emitidos pelas Finanças;
• Licença de utilização – no caso de imóveis construídos depois de agosto de 1951;
• Ficha técnica da habitação ou livro de obra eletrónico – se a licença de utilização tiver sido emitida depois de 30.03.2004;
• Certidão de infraestruturas – se tiver Alvará de Loteamento registado desde 1992, sem prestação de caução e tratando-se de 1ª transmissão;
• Distrate da hipoteca – no caso de o imóvel a adquirir já ter uma hipoteca anterior, sendo necessário declarar o valor em dívida e extingui-la;
• Certidão toponímica (caso exista);
• Declarações de exercício do direito de preferência (caso existam);
• Comprovativo de pagamento do imposto de selo;
• Comprovativo de liquidação do IMT (imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis);
• Declaração de pagamento do IMI (imposto municipal sobre imóveis).

Qual o custo da escritura de imóvel?

A escritura do imóvel acarreta custos que são integralmente suportados pelo comprador. Não existe uma tabela de custos previamente determinada para uma escritura de imóvel, uma vez que o custo varia consoante certos fatores, como o lugar em que é realizada a escritura, o preço de aquisição da casa (quanto mais cara a casa, mais elevado o custo da escritura) ou o facto de se tratar da primeira ou segunda habitação.

No caso específico do serviço “Casa Pronta”, uma escritura de imóvel com financiamento bancário tem um custo de 700€, podendo descer para 500€ se for titular de uma conta poupança habitação. Caso possua uma conta deste tipo e não necessite de pedir empréstimo ao banco, fica ainda mais barato: 225€.

Além do custo da escritura em si, deve ainda ter em atenção outros custos associados, nomeadamente impostos e despesas do crédito à habitação:

• Imposto do selo sobre a transação – 0.8%;
• Imposto do selo sobre o crédito (acima de 5 mil euros) – 0.6%;
• Registo da escritura – que pode ser efetuado pela mesma entidade que efetua a escritura;
• Pagamento do IMT – que se calcula, multiplicando o valor da escritura ou o valor patrimonial tributário (conforme o valor que seja mais elevado) pela taxa a aplicar e subtraindo a parcela a abater:

– artigo redigido base no Código Civil (Decreto-Lei n.º 47344/66) e no Código do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (Decreto-Lei n.º 287/2003).