Doação de imóveis: o que é, formalidades e impostos

Doação de imóveis

A doação de imóveis, incluindo casas e terrenos, é uma disposição de bens muito procurada, especialmente por pais em relação a filhos. No entanto, por se tratar de bens sujeitos a registo, a sua disposição requer certas formalidades, acarreta despesas e faz surgir diversas dúvidas sobre o seu conteúdo e até sobre a sua revogação ou nulidade.

Neste artigo, reunimos todas essas dúvidas e respetivos esclarecimentos para que possa tomar a decisão de doar o seu imóvel de forma informada. Boa leitura!

O que é uma doação de imóveis?

Em primeiro lugar, diga-se que um contrato de doação é uma transmissão da propriedade sobre um bem de uma pessoa para outra, de forma gratuita, ou seja, a pessoa que recebe o bem não paga um preço por esse bem.

Acaba por ser um pouco como o que acontece com a disposição de bens por testamento, com a diferença de que a doação tem efeitos ainda em vida do transmitente, enquanto o testamento produz efeitos apenas após a morte do mesmo.

Os imóveis, por outro lado, são uma categoria específica de bens que englobam, grosso modo, edifícios (casas), a que chamamos artigos urbanos, e terrenos, a que chamamos artigos rústicos.

Quem pode fazer uma doação de imóveis?

Para fazer uma doação de imóveis e, portanto, ser doador, é necessário:

  • ser proprietário de um imóvel; e
  • ter capacidade para celebrar contratos e dispor dos seus bens no momento da doação, nomeadamente encontrar-se num estado em que seja capaz de entender o sentido e alcance do contrato.

É de salientar que os representantes legais dos incapazes não podem fazer doações em nome deles.

Quem pode receber uma doação de imóveis?

Podem receber doações de imóveis e, portanto, ser donatárias todas as pessoas que não estejam especialmente impedidas de as aceitar por disposição da lei.

Ao contrário do que vimos que acontece com o caso dos doadores, os representantes legais dos incapazes podem receber doações com encargos (por exemplo, com dívidas ao condomínio) em nome deles, sendo que todas as doações puras aos incapazes produzem efeitos independentemente de aceitação, em tudo o que lhes aproveite.

É possível doar imóveis a um nascituro?

Sim, é possível fazer uma doação de imóveis a nascituro (pessoa que ainda não nasceu), seja ela já concebida (estando na barriga da mãe) ou não, mas apenas se:

  • for filha de pessoa determinada;
  • essa pessoa determinada seja viva ao tempo da doação.

Nestes casos, presume-se que o doador reserva para si o usufruto do bem até ao nascimento do donatário.

Que imóveis podem ser doados?

Quaisquer imóveis, desde que sejam propriedade do doador, podem ser doados, no entanto tem de ser tido em conta pelo doador que essa disposição de bens está abrangida apenas pela sua quota disponível.

Isto é, de forma a salvaguardar os herdeiros do doador, a lei estabelece que a herança abrange uma quota indisponível (uma parte que se destina obrigatoriamente aos herdeiros) e uma quota disponível (uma parte da qual o proprietário pode dispor livremente).

Deste modo, por exemplo, evita-se que um pai beneficie um filho em relação ao outro, pois, caso o valor do imóvel doado ultrapasse o valor da quota disponível, no momento da abertura da sucessão (quando o pai falece), esse imóvel será chamado à colação, que é como quem diz chamado à herança para ser partilhado.

No entanto, para evitar aquele chamamento à colação, o doador pode estipular, no próprio contrato de doação ou posteriormente, a dispensa de colação, que é um ato formal (por escritura pública ou documento particular autenticado) e que tem de ser registado.

Como é feita a doação de imóveis?

A doação de imóveis, para ser válida, tem de ser feita por escritura pública ou por documento particular autenticado. Isto significa que, quando estiverem em causa bens imóveis (como casas ou terrenos), terá de:

  • reunir a documentação atinente ao doador e donatário (documentos de identificação) e ao imóvel (nomeadamente, certidão permanente e caderneta predial);
  • se dirigir a um Cartório Notarial ou um advogado para que redijam a escritura pública ou documento particular autenticado, o que implica o pagamento de emolumentos ou honorários;
  • participar a doação ao serviço das Finanças, através do Modelo 1 do Imposto de Selo;
  • pagar os necessários registos na Conservatória do Registo Predial.

Quais os efeitos da doação de imóveis?

Com a doação de imóveis:

  • ocorre a transmissão da propriedade sobre o imóvel do doador para o donatário;
  • surge a obrigação de entrega do imóvel, com todas as suas partes integrantes (através da entrega das chaves e documentos relativos ao imóvel).

São pagos impostos pela doação de imóveis?

Sim, a doação de imóveis tem de ser participada às Finanças precisamente para efeitos de liquidação do imposto de selo sobre as transmissões gratuitas. Este imposto correspondente a 10% do valor dos bens doados, sendo que, no caso dos imóveis, há um acréscimo de 0,8%.

No entanto, as doações feitas a favor de ascendentes, descendentes, cônjuges ou unidos de facto estão isentas do pagamento deste imposto.

Como não se trata de um rendimento, a doação não tem de ser declarada no IRS. No entanto, os rendimentos retirados dessa doação (por exemplo, uma renda, no caso de arrendamento do imóvel doado) têm de ser declarados na respetiva categoria.

O donatário passará também, naturalmente, a ter de pagar IMI e, caso tenha um valor patrimonial imobiliário avultado, AIMI.

O que acontece em caso de ónus ou vícios?

Em princípio, o doador não é responsabilizado pelos ónus (por exemplo, um contrato de arrendamento com terceiro sobre aquele imóvel) ou vícios (um qualquer defeito) dos imóveis que doou.

No entanto, responderá por esses ónus ou vícios se se tiver expressamente responsabilizado por eles ou se tiver agido com dolo. Saliente-se, no entanto, que, em qualquer dos casos, o donatário de boa fé (que desconhecia aqueles ónus ou vícios) pode requerer a anulação da doação com base nesse facto.

Pode existir reserva de usufruto na doação de imóveis?

Sim, o doador pode reservar para si ou para terceiro o usufruto do imóvel (no fundo, o seu uso, a habitação, etc) do imóvel doado.

Pode, ainda, estipular uma cláusula de reversão no contrato de doação de imóveis, a qual tem de ser registada e consiste na propriedade do imóvel voltar para a esfera do doador caso o donatário faleça primeiro que aquele.

Caso a cláusula não especifique o contrário, entende-se que a reversão só ocorre se, não só o donatário, mas também todos os seus descendentes, faleçam primeiro que o doador.

A doação de imóveis pode ser revogada?

Pode ser revogada a proposta da doação de imóveis, ou seja, enquanto não for aceite a doação, a proposta pode ser revogada.

Por outro lado, a doação em si poderá ser revogada por ingratidão do donatário, quando este se torne incapaz, por indignidade, de suceder ao doador ou quando se verifique ocorrências que justifiquem a deserdação. Excetuam-se, no entanto, da possibilidade de serem revogadas por ingratidão as seguintes doações:

  • doações feitas para casamento;
  • doações remuneratórias;
  • se o doador tiver perdoado o donatário.

A doação de imóveis pode ser nula?

Sim, a doação de imóveis é considerada nula nas seguintes situações:

  • quando realizada entre pessoas casadas em regime de casamento de separação de bens;
  • se realizada entre um cônjuge e outra pessoa com quem o primeiro cometeu adultério, salvo se, à data da doação, já estava concluído o processo de divórcio ou já havia uma separação de facto há mais de seis anos;
  • quando realizada por pessoas consideradas legalmente interditas/inabilitadas, a favor do seu tutor ou administrador de bens;
  • se realizada por uma pessoa doente a favor de um médico ou enfermeiro que estiver envolvido no seu tratamento se a doação ocorrer durante a doença e o paciente vier a falecer da mesma;
  • quando realizada por uma pessoa doente a favor de um padre que preste auxílio espiritual se a doação ocorrer durante a doença e o paciente vier a falecer da mesma;
  • se realizada a favor de um notário ou de uma entidade com funções similares que tenha intervindo no processo.

– artigo redigido com base no Código Civil e no Código do Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares.

Susana Pinto Lima

Sempre com a missão de informar e ajudar as pessoas nesta área tão complicada, licenciou-se em Direito pela Universidade do Porto e abriu um escritório próprio como advogada, acreditando ser um pequeno peso que equilibra mais os pratos da balança da justiça.